事項：

公司發佈2023 年半年度報告，2023 年上半年實現營業收入約56.15 億元，同比下降47.05%，歸母淨利潤-7.29 億元，同比下降163.42%。

評論：

房產開發業務營收、毛利率雙雙承壓。1）公司2023 年上半年營收約56.15 億元，其中房產開發業務營收約44.36 億元，同比下降53.91%，實現竣工面積52.2 萬方。2）房產開發業務毛利率-1.80%，較22 年同期下降16.99pts，主要原因是面對市場下行，公司調整部分專案銷售價格促去化，導致毛利率下降，部分專案甚至出現虧損。

上半年銷售金額同比增加35%，未新增土儲。1）2023 年上半年實現簽約銷售金額157.7 億元，同比增加35%，在克而瑞銷售榜單（全口徑金額）排名第53 位，實現銷售簽約面積72.3 萬平方米，同比增長44%。2）2022 年以來拿地趨於謹慎，通過股權收購獲取1 宗地塊，2023 年上半年未新增土地儲備。3）截止2023 年上半年，公司總土儲約1428 萬方，其中一線城市佔比24%，二線城市佔比36%，三四線城市佔比40%，其中三四線城市土儲主要集中在河北廊坊、廣東惠州。

核心區優質資產保障物業租賃收入穩定增長，發債成本新低。1）截至2023年6 月底，公司持有專案可出租面積123.4 萬方，其中北京、上海可出租面積約85 萬方，佔比69%。2023 年上半年公司物業租賃營收約8.9 億元，同比增長10.05%，毛利率89.36%，較上年上升1.3pts。2）2023 年1-8 月，公司共發行中期票據共82 億元，平均票面利率僅3.57%，發行利率處於市場優秀水準，融資結構進一步調整和優化。

投資建議：公司高能級城市土儲佈局支撐銷售兌現，但2022 年以來拿地，土儲換倉速度較慢，開發業務營收及毛利中長期承壓，另外，公司持有核心城市優質資產，租金錶現穩健抵禦風險。我們維持2023-2025 年公司eps 預測分別為0.22、0.32、0.36 元，我們基於剩餘收益模型測算公司估值，為當前賬面價值與未來剩餘收益的折現，由於近年來公司ROE 逐年降低，投資拿地節奏明顯放緩，我們在剩餘收益模型上給予20%估值折減，測算市值約174 億元，對應公司2023 年目標價5.83 元，維持“推薦”評級。

風險提示：市場超預期下行，後續投資力度不及預期。