上半年公司營收相對穩健，業績承壓，調增竣工計劃或對全年結轉規模形成一定程度的支撐；上半年銷售排名與一季度持平，較去年全年有所下滑；拿地謹慎，深耕高能級城市，土儲質量較優；財務穩健，融資成本進一步優化，整體資金鍊邊際下降，現金流結構上以銷售回款爲主導；持有型物業經營穩健，其中產業地產租金收入高增，金地智慧服務和代建業務穩步發展。預計2023-2025年EPS分別爲1.30、 1.26、 1.31 元，維持“強烈推薦”評級，考慮到公司高能級城市項目進入推盤週期，且中長期有望受益於行業競爭格局改善，給予目標價9.08元/股（對應2023PE=7X）。
上半年公司營收相對穩健，業績承壓。2023年上半年，公司實現營業收入/營業利潤/歸母淨利潤分別爲369 億元/33 億元/15 億元（同比分別+31.1%/-19.3%/-22.3%）。23H1 公司營收相對穩健，營業利潤增速低於營業收入：主要由於公司毛利率較22H1 下降5.6 PCT 至16.6%（其中房地產業務結算毛利率較22H1 下降6.3 PCT 至14.9%），投資收益較上年同期減少15.5億元至7.1億元；而稅金及附加較22H1減少9.2億元至4.8億元，則形成一定對沖作用。歸母淨利潤增速低於營業利潤，主要因爲報告期內所得稅費用增加（23H1 所得稅費用較22H1 增加3.3 億元至10.5億元），而結算權益比提升（23H1歸母淨利潤佔淨利潤的比例較22H1增加9.0 PCT至67.0%）形成一定對沖作用。
全年來看，調增竣工計劃或對全年結轉規模形成一定程度的支撐。中報對全年新開工和竣工計劃都進行了上調，根據中報，公司23年全年計劃新開工/竣工面積分別435 萬平方米/1353 萬平方米，較年初計劃值分別增加22.5%/4.5%。截止23年6月底，公司合同負債971億元（較截止22年年底的768 億元增加26.4%），對22 年營收的保障係數0.81 倍（高於22年底的0.64倍），並考慮到公司往年資產減值較爲充沛，或對全年業績形成一定支撐。
上半年銷售排名與一季度持平，較去年全年有所下滑。公司上半年全口徑累計銷售面積/金額分別爲471 萬平方米/858 億元（同比分別+12.4%/-14.7%），對應銷售均價1.82萬元/方（同比-24.1%）。根據克而瑞，公司23H1全口徑銷售額位列行業第12，與23Q1持平，較22全年下滑5名。
拿地謹慎，深耕高能級城市，土儲質量較優。公司上半年累計新增全口徑計容建面/總地價分別爲85 萬平/119 億元（同比分別爲-45.5%/-33.5%），對應樓面均價1.40萬元/平（同比爲+22%），新增項目主要聚焦高能級城市，包括上海、杭州、南京、西安、東莞等城市，新獲取項目中一二線城市佔比達73%。上半年投資力度（全口徑拿地額/全口徑銷售額）爲13.9%，較上年同期（17.8%）有所放緩，在行業整體銷售尚有不確定的背景下，公司以“量入爲出”原則進行審慎投資。
土儲方面，截止23年6月底，公司總土地儲備約4878萬方（未結轉口徑），估算公司未售口徑貨值約5600 億，對應靜態去化週期2.7 年左右。權益土地儲備約2194 萬方，其中一二線佔比約73%，土儲相對充沛且質量較優。
財務穩健，融資成本進一步優化，整體資金鍊邊際下降，現金流結構上以銷售回款爲主導。截至23 年中，公司賬面有息負債1096 億元（較22 年末減少4.9%），貨幣資金461億元（較22年末減少15.5%），扣預收賬款的資產負債率62.9%（較22年末減少2.4 PCT），淨負債率53.5%（較22年末+1.3 PCT）。期限上看，短期有息負債佔比37.2%（較22末上升1.3 PCT）；來源上看，銀行借款/公開市場融資/其他融資佔比分別爲70.8%/29.0%/0.2%，對比22 年底的來源結構（銀行借款/公開市場融資/其他融資佔比分別爲61%/38%/1%），公開市場融資比例顯著下降；綜合融資成本4.39%（較22年末降低14 BP）。
此外，截止23 年中，公司現金流方面：整體資金鍊（過去四個季度的現金總流入/過去四個季度的總流出）爲93%，自22年年底開始整體資金鍊低於100%，並逐季度邊際下滑，期望未來能隨政策影響銷售改善而改善；結構上，公司經營流入、籌資流入、投資流入佔總流出的比例分別爲75.8%、18.7%、5.4%，說明公司現金流結構以銷售回款主導，且經營流入佔比提升。
持有型物業經營穩健，其中產業地產租金收入高增，金地智慧服務和代建業務穩步發展。
持有型物業：（1）商辦物業方面，上半年在營寫字樓、商業項目19個，實現租金收入12 億元（同比+16.6%），平均出租率73%。（2）產業地產方面，在營項目36個，實現租金收入16億元（同比+643.9%），平均出租率83%，同時公司還進行了租金以外的收入拓展，光伏試點成功帶來相關增值服務收入首次破千萬元。（3）長租公寓方面，成熟項目平均出租率穩定在95%以上。
金地智慧服務：截至23年6月末，公司合約管理面積達3.7億平方米（同比+2.2%），在管面積達2.2億平方米（同比+11.9%），其中，產業園區項目實現集中突破，上半年中標園區項目28個。
代建業務：上半年，金地管理新增簽約管理面積約368萬平方米（其中住宅/非住宅分別約204萬平方米/164萬平方米），成功進入鄭州、長沙、包頭、保定、中山、昆明等新城市市場，並在天津、上海、西安、東莞、溫州等城市持續深耕。截至23年6月末，公司代建業務已佈局全國超50座城市、管理服務項目超160 個，累計簽約管理面積超2200 萬平方米，其中住宅簽約面積超1,400萬平方米，；非住宅類簽約面積超800萬平方米。
投資建議：上半年公司營收相對穩健，業績承壓，調增竣工計劃或對全年結轉規模形成一定程度的支撐；上半年銷售排名與一季度持平，較去年全年有所下滑；拿地謹慎，深耕高能級城市，土儲質量較優；財務穩健，融資成本進一步優化，整體資金鍊邊際下降，現金流結構上以銷售回款爲主導；持有 型物業經營穩健，其中產業地產租金收入高增，金地智慧服務和代建業務穩步發展。預計2023-2025年EPS分別爲1.30、 1.26、 1.31元，維持“強烈推薦”評級，考慮到公司高能級城市項目進入推盤週期，且中長期有望受益於行業競爭格局改善，給予目標價9.08元/股（對應2023PE=7X）。
風險提示：銷售增長不及預期，受市場影響拿地保守，結算不及預期，毛利率變動不及預期，行業恢復不及預期拖累公司經營等。