2023 上半年業績符合市場預期
ESR 公佈2023 上半年業績：歸母淨利潤（PATMI）同比減少24%至2.89億美元（主要因投資及開發部分公允價值收益及一次性收益減少所致），符合市場預期。公司遵循可持續股息政策，宣派中期股息每股12.5 港仙（約每股1.6 美仙），對應年化股息率2.2%（基於2023 年8 月22 日收盤價）。
基金管理業務表現強勁，利潤率穩步提升。公司2023 上半年基金管理部分收入及EBITDA 分別錄得4.03 億美元及3.29 億美元（同比增長9%及14%），主要得益於公司管理費相關資產管理規模（Fee-related AUM）擴大（同比上漲10%至780 億美元）、開發項目動工及激勵費增長。此外，截至2023 上半年末基金管理部分EBITDA 佔集團EBITDA 達55%（較首次發行時提升超30%），EBITDA 利潤率達82%（同比提升4ppt）。
開竣工保持良好態勢，資產基本面穩健。公司2023 上半年新開工及新竣工規模分別達38 億美元及22 億美元（同比增長9%及12%）。截至2023 上半年末，公司在管新經濟資產加權平均續租租金提價率達10.4%，創歷史新高，出租率達92%（若剔除大中華區資產爲98%），資產組合保持穩健。
發展趨勢
資產負債表健康，融資成本上升或對業績帶來負面影響。截至2023 上半年末，公司資產負債率（債務淨額/總資產）爲27.6%，在手現金11 億美元，加權平均融資成本5.6%（較2022 年末提升140bps）。我們認爲公司財務狀況整體良好，但下半年整體利息支出擴大或對利潤帶來一定負面影響。
專注輕資產策略，長期有望受益於新經濟資產發展。公司計劃於2023 年內完成不少於10 億美元的資產出售，截至2023 年6 月末，公司披露仍有約8.8 億美元資產出售待完成，下半年資產出售有望加速。此外，伴隨公司積極拓展至數據中心等新經濟資產類型，新經濟資產管理規模有望持續提升，得益於新經濟資產較強的經營韌性，我們認爲公司業績長期有望保持穩健。
盈利預測與估值
考慮公司融資成本上升幅度超預期，我們下調2023-24 年歸母淨利潤8%及4%至5.6 億美元及6.3 億美元（同比下降2%及增長11%）。維持跑贏行業評級，下調目標價19%至15.8 港元，（對應分部估值測算請參考圖表3，對應16.1 倍2023 年核心市盈率，較當前股價有33%的上行空間），主要反映海外高息環境下資產價格或仍面臨一定壓力。公司當前股價交易於12.2倍2023 年核心市盈率和0.8 倍2023 年市淨率。
風險
資本循環節奏不及預期；融資成本超預期上行；匯率超預期波動。