業績承壓下滑，未來可售資源相對充裕，維持“買入”評級
棲霞建設發佈2023 年中期報告，公司結算業績受低毛利項目集中結轉拖累下滑，未來可售資源相對充裕。公司深耕江蘇市場，本輪行業供給側改革受益明顯，後續拿地、銷售規模有望持續提升。我們維持盈利預測，預計2023-2025 年歸母淨利潤爲3.5、4.0、4.2 億元，EPS 分別爲0.34、0.38、0.40 元，當前股價對應PE估值分別爲9.9、8.6、8.3 倍，維持“買入”評級。
結轉項目毛利偏低，歸母淨利潤同比承壓
公司上半年實現營收31.4 億元，同比增長32.5%；實現歸母淨利潤0.27 億元，同比下降87.1%，利潤水平同比承壓，主因：（1）結轉項目主要爲南京棲樾府和無錫天樾雅苑，項目毛利率較低（毛利率2022H1：28.8%，2023H1：11.8%）。（2）銷售費率提高0.9 個百分點至2.0%。
上半年銷售金額同比實現增長，5 個項目順利開工
公司上半年完成商品房權益合同銷售面積5.40 萬方，同比下降11.2%，權益合同銷售金額20.41 億元，同比增長6.2%。3 月份以後，市場行情持續低迷，公司調整營銷策略，加大優惠力度，拓展銷售渠道，推動存量項目去化和新項目發售。
公司在售項目主要爲燕尚玥府、半山玥府和楓情玥府三大項目，計容建面約26.0萬方，上半年公司推進5 個項目順利開工，星葉雲匯府完成主體驗收，南京棲樾府基本完成交付，竣工面積12.98 萬平方米。公司上半年無新增房地產儲備，未開發項目僅爲無錫棲園酒店項目，規劃計容建面4.5 萬方。
在手貨幣資金相對充裕，擬發行公司債15 億元
公司截至上半年末出租物業總面積爲9.26 萬方，上半年出租物業收入爲3101.65萬元，同比增長23.4%，子公司棲霞物業實現營業收入1.45 億元。截至上半年末，公司在手貨幣資金34.7 億元，較年初增長86%，資產負債率81.8%。公司6 月公告擬發行不超過15 億元公司債，用於償還已發行債券，由母公司全額擔保。
風險提示：公司銷售不及預期，南京市場恢復不及預期。