持有不可複製的稀缺核心資產：公司持有北京CBD 區域中心位置的TOD專案，資產類型包括寫字樓、商場、酒店、公寓，品類豐富功能齊全。而CBD區域為成熟商圈，綜合表現位列北京第一。

寫字樓及商場運營穩定，能為公司貢獻穩定的收入來源：公司最主要的營收來源為物業租賃及管理業務，2022 年實現物業租賃及管理業務營收31.68億元，同比增長1.6%，佔公司營收比重為92.0%；而物業租賃及管理業務中，寫字樓及商場貢獻比重在80%以上，2022 年佔比為85.2%。公司寫字樓及商場已處於成熟運營期，即使在疫情期間，出租率也能維持在90%以上，2023Q1寫字樓出租率為96.1%，商場出租率為98.7%。2022 年因公司對部分企業實施租金減免及按照商城租戶營業額比例收取的提成租金減少，商城平均租金同比下滑1.4%；2023Q1 商場平均租金同比+3.0%，寫字樓租金同比+2.2%，租金單價開始回升。我們認為隨著疫情影響消除，處於成熟運營期的寫字樓及商場業務租金單價修復，出租率維持高位，未來該業務板塊營收有望保持相對穩定的增長。

公寓及酒店恢復，有望貢獻新的業績增長點：公司公寓在2018 年-2020 年期間進行改造升級，改造完成後2020 年公寓平均租金為419 元/平方米/月，同比提升70.3%，之後也一直維持在370 元/平方米/月以上。依託於國貿中心的配套設施，公寓有望成為周邊高收入群體的首選租住地點，租金單價仍有潛在的提升可能性。根據公寓歷史經營情況，在運營成熟期如2013 年-2016 年，出租率均保持在85%以上；自改造完成後公寓的出租率逐年恢復，2023Q1 出租率已達到77.6%，但距離成熟運營期仍有10%左右的提升空間。酒店業務因受到疫情影響，2022 年營收同比大幅下滑41.5%，而根據疫情前的經營情況（2013年-2018 年），酒店營收每年均能保持一定的正增長；2017 年5 月新國貿飯店開業，當年酒店業務營收同比+26.2%，2018 年同比+34.1%。我們依據酒店過往經營情況推測，在疫情影響消除後，酒店業務如能恢復至疫情前水準，有望為公司貢獻新的業績增長點。

經營性現金流持續淨流入，股息率具備吸引力：公司分紅比例較高且仍在逐年提升，2022 年分紅比例達到63.2%，當前股息率為3.55%。公司為現金牛公司，經營性現金流一直維持為正，同時短期內無大型投資改造計劃。穩定的現金流可有效支撐分紅，公司有望持續貢獻穩定的股息回報。

投資建議：我們認為公司持有的資產價值較高，經營風格穩健，不盲目進行擴張。在疫情影響消除後酒店及公寓業務有望為其貢獻業績增長。同時其分紅穩定，分紅比例仍在提升，具有較高的吸引力。我們預計公司2023-2025 年EPS分別為1.55/1.62/1.68 元，對應PE 分別為12.46/11.97/11.54x。首次覆蓋，給予“增持”評級。

風險提示：租金增長不及預期，經濟下行導致商場需求不足，出租率下滑，CBD 區域寫字樓供應增加帶來的競爭加劇，分紅比例降低等。