事件：雅生活服務2023 年中期營收+1%，歸母淨利潤-21%
雅生活服務發佈2023 年中期業績公告，期內實現收入77 億元，同比增長1%，毛利15.7 億元，同比減少23.3%，毛利率20.4%，同比下滑6.5pct；歸母淨利潤8.4 億元，同比減少20.7%；EPS 爲0.59 元，同比減少21.3%；宣派中期股息每股0.025 元，派息總額3550 萬元。
點評：外拓表現領先行業，收入結構持續優化，社區生活服務增長較快1)外拓表現領先行業，非住業態持續發力。公司管理規模處於行業第一梯隊，截至2023 年6 月30 日，總在管面積爲5.8 億平，較2022 年末增加2960 萬平；合約面積爲7.6 億平，來自第三方合約面積佔比超過80.6%。上半年，公司通過第三方拓展的合約面積超過3000 萬平方米，並連續多個月第三方拓展面積和合同金額排名行業前列，在當前較爲激烈的市場競爭環境下，公司圍繞城市分級策略和產品品牌策略，兼具規模和效益，上半年新增項目超過七成位於重點城市。
按區域來看，截至2023 年6 月30 日，公司在管面積33.9%位於長三角城市羣，18.8%位於粵港澳大灣區，其餘位於山東半島城市羣和成渝城市羣等；從業態上看，公司在公建等非住宅領域持續發力，在管面積中非住宅佔比達到57.3%。
2)收入結構持續優化，後續地產影響有限。2023H1，公司基礎物管/業主增值/城市服務收入同比增長7%/8%/5%，與地產關聯度較高的外延增值服務收入同比減少40%，佔總收入比重降低至8%（2022H1 爲13%），毛利佔比降低至7%（2022H1 爲17%），收入和利潤結構均有明顯優化，經過調整，後續房地產市場對公司業務的衝擊影響較爲有限，公司有望重回穩健增長軌道。
3)業主需求復甦，社區生活服務增長較快。公司業主增值服務涵蓋社區生活、家裝宅配、空間運營和機構類增值四大板塊，社區生活類服務包括物業維修、家政服務、社區團購等，與居民生活息息相關，需求較爲旺盛，2023H1 社區生活服務收入同比增長37%，佔板塊收入比重爲49%，板塊內收入增速最快且佔比最高，公司有望把握居民消費復甦潛力，深挖業主需求，提升服務粘性，社區生活服務仍有較大發展空間。
盈利預測、估值與評級：公司規模處於行業第一梯隊，外拓表現優秀，獨立發展能力較強，地產行業持續調整，對公司開發商增值服務和家裝業務產生影響；關聯方流動性和關聯業務的應收款需要進一步跟蹤，我們調整公司2023-2025 年歸母淨利潤預測至18.8 億元（下調14%）/20.9 億元（下調16%）/23.1 億元（下調15%），對應EPS 分別爲1.32/1.47/1.62 元，當前股價對應2023-2025年PE 爲4 倍/3 倍/3 倍，估值具備吸引力，維持“增持”評級。
風險提示：外延增值服務開展不及預期，項目回款不及預期。