事件：金茂服務2023 年上半年營收+23.4%，歸母淨利潤-13.8%金茂服務發佈2023 年中期業績公告，公司實現收入約爲人民幣13.53 億元，同比增長23.4%，實現毛利約爲人民幣3.57 億元，同比增長約0.4%，歸母淨利潤爲1.46 億元，同比減少13.8%。
點評：社區增值穩步增長，外拓能力增強，項目品質較高1）社區增值穩步增長，關聯業務佔比降低。2023 年上半年，公司基礎物管/社區增值收入分別爲7.5 億/3.8 億，分別同比增長38.7%/54.5%，社區增值業務形成了社區空間運營、社區生活、美居平台服務、房地產經紀服務四大業務條線，其中美居/房產經紀/社區空間運營業務上半年實現較快增長，收入分別同比增長113.7%/82.1%/37.5%。利潤端，2023H1 社區增值業務毛利率爲38.8%，毛利佔比達到41.2%，較上年提升8.9pct。公司在管住宅項目品質較高，後續有望持續挖掘業主增值服務消費潛力，社區增值仍將是公司利潤增長的重要發力點。
地產關聯業務佔比降低，2023H1 非業主增值服務收入爲2.2 億，同比減少28%，毛利率38%，較上年下降9.8pct，原因是來自前期規劃及設計服務以及交付後服務的收入減少；毛利佔比爲23.8%，較上年減少17.9pct，收入結構優化。
2）外拓項目優質，集團資源豐富。截至2023 年6 月30 日，公司合約面積/在管面積爲9450/7100 萬平，分別較2022 年末增加1370/1410 萬平。期內公司實現高品質住宅、商業、寫字樓、產業園、博物館等多業態項目拓展，其中包括超高層寫字樓上海太平金融大廈、山東青州博物館、哪吒汽車總部等優質項目；同時，關聯方中國金茂上半年交付北京頤和金茂府、武漢東湖金茂府、溫州九山金茂府等核心城市高品質項目，進一步夯實公司高端物管的品牌定位和實力。
3）深耕核心城市，外拓能力增強，獨立發展能力提升。截至2023 年6 月30 日，公司在管運營項目443 個，包括276 個住宅社區和167 個非住宅物業，遍佈中國75 個城市，一、二線城市在管面積佔比約90%，核心城市不斷深耕；上市後公司加大外拓力度，獨立發展能力不斷提升，截至2023 年6 月30 日第三方在管面積3391 萬平，同比增加89.5%，佔總在管面積比重47.8%，同比提升8.5pct。
盈利預測、估值與評級：公司是增長迅速的高端物管標的，關聯方項目資源優質，自身外拓能力提升，社區增值和城市服務有較大潛力；地產關聯業務佔比降低，收入結構優化，我們調減非業主增值業務收入和利潤預測，預測2023-2025 年歸母淨利潤爲3.5（下調18%）/4.2（下調16%）/4.9 億元（下調14%），對應EPS 分別爲0.38/0.46/0.54 元，當前股價對應2023-2025 年PE 爲5/4/4 倍，公司是央企背景，在管項目品質較高，估值具備吸引力，維持“買入”評級。
風險提示：增值服務開展不及預期，外拓競爭加劇導致項目拓展不及預期。