事件描述
8 月29 日，公司公告2023 年中實現營業收入143.1 億元（-4.6%），歸母淨利潤5075 萬元（-40.9%），扣非後歸母淨利潤2178 萬元（-57.4%），綜合毛利率26.5%（-7.4pct）。
事件評論
毛利率下滑、所得稅及費用率提升拖累業績表現。2023H 公司營收143.1 億元（-4.6%），其中開發物業結算收入104.9 億元（-14.0%），佔比73.3%，投資物業相關收入27.0 億元（+34.7%），佔比18.9%，收入下降主因開發業務結算資源下降。歸母業績降幅遠超營收降幅，主要由於綜合毛利率同比下降7.4pct 至26.5%，其中開發業務毛利率同比大降15.4pct 至16.2%，自持業務毛利率同比提升13.0pct 至62.9%；期間費用率、所得稅率同比提升2.0pct、10.5pct 至16.3%、59.8%一定程度上拖累歸母業績表現，即使投資淨收益扭虧至3.0 億元、稅金及附加率同比下降3.3pct 至2.5%也難以抵銷毛利率下滑及稅費率提升對業績的不利影響。截至2023H 公司賬上預收款308.3 億元（-19.4%），預收款/年化結算收入=0.97X，預收款相對充裕保障後期結算收入，對營收維持穩健的展望。
投資審慎，土儲充裕保障銷售。2023 上半年市場階段性回暖後又進入調整期，公司銷售額256 億元（-10.2%），銷售面積123 萬方（+16.0%），銷售均價20813 元/平（-22.6%）。
拿地角度，2023H 公司分別在南京與西安獲取2 宗項目（去年同期7 宗），拿地額19.4億元（-74.7%），拿地面積12.1 萬方（-70.3%），樓面價15988 元/平（-14.8%），權益比例91.6%，拿地強度（金額與面積角度）爲7.6%、9.9%，在銷售持續低迷，資金鍊邊際趨緊的環境下，公司在拓展上嚴格投資標準，拿地審慎。截至2023H 公司可售土儲貨值約1666 億元（-23.0%），可售週期約3 年，一旦市場邊際改善，充裕土儲保障後期銷售。
收入與毛利率齊升，商業彰顯經營韌性。2023 上半年消費溫和復甦，公司積極把握市場迭變重啓的機遇，2023H 購物中心銷售額157.8 億元（+30%），客流量1.39 億人次（+55%），平均出租率90%，自持業務營收27.0 億元（+34.7%），毛利率62.9%（+13.0pct），商業運營收入與毛利率齊升，彰顯經營韌性。截至2023H 公司全國佈局45個購物中心（30 重+15 輕），輕重並舉戰略取得實質進展。累計在營項目32 個（含輕資產和非標準化產品），總商業面積346 萬方，其中20 個大悅城（含輕資產，商業面積293萬方）；在建、籌備項目（含輕資產）13 個，商業面積約148 萬方。
投資建議：積極盤活資產，關注公司扭虧增盈計劃進展。2022 年公司業績壓力充分釋放，2023 年以創造價值和利潤爲首要目標，全力以赴扭虧增盈；公司響應號召，盤活資產，積極轉讓上海、北京等核心城市核心地段的自持物業，關注公司後期的業績釋放。預測公司2023-2025 年歸母淨利7.4/11.0/17.0 億，2024-2025 年業績增速47%、55%，對應P/B 爲1.04/0.97/0.88X，給予“增持”評級。
風險提示
1、市場銷售延續弱勢，公司銷售及現金流回款不及預期；2、毛利率下行，存貨減值拖累業績表現。