23H1 再度虧損，維持“增持”評級
公司8 月30 日發佈半年報，23H1 實現營收194.4 億元，同比+19%；歸母淨虧損13.1 億元，去年同期盈利1.1 億元。我們維持23-25 年EPS 爲0.06/0.39/0.48 元的盈利預測，但需要指出的是，公司23 年仍面臨存貨減值壓力，業績不確定性有所加大。可比公司平均24PE 爲11 倍，公司雖然擁有文旅地產龍頭地位，但業績仍在消化歷史包袱，我們收窄估值溢價，認爲公司合理24PE 爲13.5 倍，目標價5.27 元（前值5.85 元，基於15 倍24PE），維持“增持”評級。
利潤率下滑、資產減值、財務費用導致虧損，流動性管理得到加強23H1 公司結轉規模有所提升，推動房地產業務營收同比+56%至91 億元；旅遊綜合業務營收同比-2%至103 億元，基本保持穩定。歸母淨利潤出現虧損，主要因爲：1、部分項目區位欠佳、週期偏長，去化速度不及預期，房地產/旅遊綜合業務業務毛利率分別同比-6.2/-4.6pct 至18.2%/20.8%；2、部分項目降價去化導致資產減值損失同比擴大3.7 億元至4.4 億元；3、利息資本化減少導致財務費用同比+8.5 億元至13.8 億元。公司加強流動性管理，通過長短債置換優化負債結構，23H1 經營性現金流淨額同比轉正，短債覆蓋率達到2.05，1343 億元有息負債中一年內到期佔比僅爲12%。
地產：拿地力度有所恢復，物管規模拓展提速
23H1 公司銷售金額同比-16%至228 億元，對部分項目採取靈活的銷售策略，加快推動去化回款。公司拿地力度有所恢復，在佛山、無錫新增3 宗地塊，拿地總價62 億元，拿地強度27%，較22 全年的5%顯著提升，權益比例達到90%。截至23H1，公司可開發計容建面仍有1145 萬平，土地儲備依然充裕。此外，公司物管業務規模拓展提速，23H1 在管面積6215 萬平，較22 年末+33%，管理範圍覆蓋56 個城市的374 個項目。
文旅：緊抓復甦趨勢，穩步推進項目拓展和成熟項目煥新23H1 公司旗下文旅項目共計接待遊客超4400 萬人次，同比+74%。公司緊抓市場消費需求，歡樂谷、瑪雅水世界等文旅項目推出了豐富多彩的主題活動，並與知名IP 合作聯動。此外，公司已與地方政府就長沙文化旅遊綜合項目一期（親子樂園）達成輕資產輸出協議；北京瑪雅海灘水公園項目開展主要建築及設備基礎施工；深圳歡樂谷冒險山項目完成設備採購，進入土建施工階段。
風險提示：地產行業下行風險，盈利能力下行風險，文旅項目經營風險。