1H23：利潤有所下滑，債務規模有所下降；維持“買入”公司發佈1H23 業績：營收363 億，同比+15%，毛利率同比-4.7pct 至13.2%,核心歸母淨利8.6 億，同比-48%，利潤下降主要由於報告期內結轉項目的單方成本較高及存貨計提減值增加所致。我們維持公司營收和毛利率預測，對應2023-25E 淨利潤爲1744/1830/2010 百萬元。可比公司2023E PE 均值10.9 倍（Wind 一致預期），公司土儲主要位於三四線城市，我們認爲公司合理2023E PE 爲8.6 倍，調整目標價至11.44 港幣（前值：11.46 港幣），維持“買入”評級。
銷售額同比基本持平，拿地端仍有待恢復
公司1H23 銷售額406 億，同比+1%，其中長三角和大灣區分別貢獻了50%和17%的銷售份額。由於結構優化，公司1H23 銷售均價保持韌性，同比+3%至12653 元/平。公司1H23 新增權益土儲貨值36 億，同比-43%。截至1H23 末，公司擁有存量未售土儲2862 萬平，其中權益佔比72%，環比+3pct，上半年新獲取了廣州、佛山、長沙等核心城市優質地塊，二線及以上城市佔比環比+1pct 至67%。
債務規模有所下降，短期償債壓力較小
截至1H23 末，公司“三條紅線”指標維持綠檔水平，期末有息負債438億元，同比-10%，債務規模有所下降；短債佔比28%，且無美元債敞口，債務結構合理。公司一年內到期的有息負債爲124 億，月均需償還的債務僅爲10.3 億，且23 年內需到期兌付的公開市場債務僅餘8.4 億，短期償債壓力較小。截至1H23 末，公司擁有銀行授信額度1517 億，其中尚未動用的額度爲1118 億，期末淨負債僅爲39.8%，可爲公司提供充足的擴表空間。
非開發業務漸入佳境，地產科技平台第三方業務佔比有所提升1H23，公司的非開發業務發展漸入佳境：1）睿住智能新增合同金額6 億，第三方業務佔比36%，同比+10pct。2）睿住建科新增合同金額4 億，第三方業務佔比100%，同比+10pct，並通過供港聯盟及渠道合作方式鎖定未來3 年每年不低於5 億港幣的模塊化建築產品訂單。3）物管收入7.2 億，同比+30%；合約/在管面積分別爲9114/5860 萬平，環比分別+1%/+10%；其中第三方佔比20%，非住宅佔比13%，1H23 新拓非住業態有所增加，其中產業園外拓面積佔比高達65%。4）商業運營管理面積超70 萬方，實現客流量2959 萬人次，同比+73%，實現銷售額14 億，同比+27%。
風險提示：行業下行削弱公司融資能力；盈利能力和銷售增速不及預期。