核心觀點
上半年公司實現5.0 億元，同比下降4.4%；實現歸母淨利潤0.9 億元，同比增長35.1%。營收下降主要因部分項目出租率情況恢復不及預期；歸母淨利潤增速大於營收增速主要因上半年產生資產處置收益0.8 億元，系錦和大寧財智中心項目使用權資產、租賃負債終止確認而產生。上半年公司以參股運營模式新拓“天寧1 號·越界錦園”城市更新項目；截至期末在管項目個數73 個，面積超135 萬方。隨着各地城市更新工作的深入推進，公司有望在未來獲取更多項目機會。
事件
公司發佈2023 年中報，上半年實現營業收入5.0 億元，同比下降4.4%；實現歸母淨利潤0.9 億元，同比增長35.1%。
簡評
業績穩健增長，主要因產生資產處置收益。2023 年上半年公司實現營收5.0 億元，同比下降4.4%，主要因部分項目出租率情況恢復不及預期。實現歸母淨利潤0.9 億元，同比增長35.1%，歸母淨利潤增速大於營收增速的主要原因在於上半年產生資產處置收益0.8 億元，去年同期爲9 萬元；本期資產處置收益系錦和大寧財智中心項目合作模式由承租運營轉爲受託運營，在新租賃準則下對使用權資產、租賃負債終止確認而產生。
深耕京滬城市更新，持續外拓新項目。公司積極外拓，上半年與北科建集團簽署合作協議，以參股運營模式新拓位於北京的“天寧1 號·越界錦園”城市更新項目。截至上半年末，公司在管項目73 個，較2022 年年底持平，項目集中分佈在上海和北京，其中上海61 個，北京9 個，杭州2 個，南京1 個；公司在管面積逾135 萬平方米，其中承租運營項目面積77 萬方，受託運營面積48 萬方，參股運營面積10 萬方。隨着各地城市更新工作的深入推進，公司有望在未來獲取更多項目機會。
維持盈利預測， 上調目標價至8.32 元。我們預測公司2023-2025 年EPS 爲0.26/0.33/0.40 元。可比公司2023 年平均PE 倍數爲26x，公司作爲城市更新領域的標杆企業，將受益於各地城市更新工作的深入推進，給予公司20%的估值溢價，對應2023 年32x 估值，對應目標價8.32 元（原目標價爲7.54元），維持買入評級不變。
風險提示：
1、國內商業市場復甦不及預期，影響到公司旗下項目出租率及租金收入的提升。國內經濟的整體增長存在一定不確定性，公司的租戶多爲中小租戶，若消費復甦不及預期，則公司旗下項目的出租率與租金提升面臨一定不確定性。
2、新拓展項目可能進展不及預期。公司新拓展項目可能會面臨一些不確定因素，導致施工工程、招商等進度不及預期，對公司業績造成拖累。
3、項目拓展速度可能不及預期以及合約到期風險。公司接洽新項目各異，新拓速度有賴雙方密切磋商。公司部分項目面臨到期，續簽存在不確定性。