硬装业务发展迅速，5S 增值服务大幅增长。公司于2022 年开展硬装业务，且此后该业务发展迅速，今年上半年实现收入1.21 亿元，已超过2022 年全年的1.17 亿元，也带动了上半年5S 增值服务实现同比+212%的高增长。但由于硬装业务自营相较平台抽佣毛利率更低，所以其收入占比提升也拉低了5S 增值服务整体毛利率至34.8%（去年同期71.5%，去年年末48.3%）。2023 年8 月25 日，公司發佈2023 年中期業績：2023 年上半年實現收入11.9 億元，同比+43.1%，歸母淨利潤2.3 億元，同比+21.4%。
收入符合預期，歸母淨利不及預期主因毛利率下滑。2023 年上半年收入增長符合預期，歸母淨利潤增長不及預期主要因爲1H23 毛利率同比下滑4.8ppt 至26.7%（較2022 年底下滑3.2ppt），其中物管及非業主增值業務的毛利率下滑幅度較小，主要因爲5S 增值毛利率同比下滑36.7ppt 至34.8%（主要原因其中毛利率較低的優居業務收入大幅增長拉低了毛利率，1H23 在5S 增值中的收入佔比由去年同期及年末的11%和58%提升至63%）。
在管面積中第三方佔比持續提升，物業費維持高位。截至2023 年中期，公司在管面積約4871 萬方，同比+37.4%，其中第三方佔比在2022 年末的基礎上提升1ppt 至56%，且上半年新增的6.7 萬方在管面積中62%來自第三方。在第三方佔比持續提升的同時，公司維持了較高的物業費水準，上半年平均物管費爲4.27 元/平方米*月，比2022 年末略有提升，公司外拓項目依然保持高品質。
硬裝業務發展迅速，5S 增值服務大幅增長。公司於2022 年開展硬裝業務，且此後該業務發展迅速，今年上半年實現收入1.21 億元，已超過2022 年全年的1.17 億元，也帶動了上半年5S 增值服務實現同比+212%的高增長。但由於硬裝業務自營相較平台抽傭毛利率更低，所以其收入佔比提升也拉低了5S 增值服務整體毛利率至34.8%（去年同期71.5%，去年年末48.3%）。
賬面現金充裕，銷管費率略升。截至2023 年中期，公司現金及等價物達20.2 億元，同比+73.8%，但鑑於源泉稅的影響，中期未派發股息，年末有望一次性派發。上半年銷售費用率0.64%，管理費用率2.8%，同比略有上升，但在行業中仍屬較低水平。
考慮到公司上半年毛利率下降，我們上調收入預測並下調利潤率，預計2023-2025 年的歸母淨利潤分別爲5.2 億元、6.7 億元、8.4億元（與此前預測變動均在2%以內），同比增速分別爲+26.6%、+28.5%、+25.7%。考慮到公司新業務發展亮眼，我們維持“買入”評級。公司股票現價對應2023-25 年PE 估值爲9.2x、7.2x 和5.7x。
濱江集團銷售表現不及預期；外拓不及預期；5S 增值開展不順。
