23H1 營業收入同比+20%，歸母淨利潤同比+22%、符合預期。2023H1，公司實現營收82.0 億元，同比+20.1%；核心經營利潤7.1 億元，同比+20.2%；實現歸母淨利潤4.2 億元，同比+21.8%，符合市場預期；基本每股收益0.13 元，同比+22%；毛利率和歸母淨利率爲18.7%和5.1%，同比分別-0.5pct 和+0.1pct；銷售及營銷開支1.5 億元，同比+22.9%；行政開支6.7 億元，同比+11.7%，低於收入增速20.7%，管理費用率8.2%，同比-0.6pct。業績變動主要源於：1）在管規模穩步增長；2）管理費率優化，淨利率略有修復；3）應收款賬齡增加計提減值損失1.2 億元，同比+15.6%。
23H1 在管面積同比+19%，第三方在管佔比達85%，物業費單價同比+0.3%。2023H1 末，公司在管面積達4.15 億平，同比+18.7%；儲備面積達3.79 億平，同比+3.7%；儲備/在管覆蓋率約0.9 倍；新拓單年合同金額15.2 億元，同比-9%，其中非住宅佔比46.0%，同比+4.7pct。2023H1末，在管面積中：1）住宅、非住宅分別佔80%、20%；2）綠城房產、第三方分別佔比14.8%、85.2%；3）華東/環渤海/珠三角/其它區域分別佔59.1%/15.7%/8.4%/16.7%。據公司業績推介材料，2023H1，公司平均物業費3.21 元/平米*月，同比+0.3%，物業費單價維持行業較高水平；收繳率達98.2%，同比+1.3pct，續約率達98.3%，同比-0.1pct，收繳率及續約率均維持較高水平。
物業服務收入同比+20%，毛利率持平，園區服務收入同比+27%，毛利率修復。2023H1，公司物業服務、園區服務、諮詢服務、科技服務分別實現營收52.5、16.6、10.8、2.1 億元，分別同比+20.4%、+26.5%、+12.3%、+6.6%，分別佔比64.1%、20.2%、13.1%、2.6%，毛利率分別爲13.8%、24.3%、30.1%、36.6%，分別同比持平、+1.1、-5.9、+5.3pct。諮詢服務中，在建物業服務、管理諮詢服務分別同比+13.7%、+3.1%，分別佔比諮詢服務收入的88%、12%；園區服務中，園區產品及服務、居家生活服務、園區空間服務、物業資產管理服務、文化教育服務收入分別同比+10.2%、+122.6%、+21.3%、+20.7%、+32.4%，分別佔比園區服務收入的34.9%、13.3%、8.7%、22.9%、20.2%。物業服務毛利率持平；諮詢服務的毛利率下降，主要受房地產環境影響；園區服務的毛利率提升，主要源於受疫情影響減小。
投資分析意見：業績穩健增長，拓展高質量推進，維持“買入”評級。綠城服務作通過第三方拓展，實現規模穩定而持續的擴張。公司以服務品質著稱，區域聚焦長三角，收繳率、續約率、中標率都位於行業較高水平，並物業費提價能力相對較強，中長期利潤率更加穩定，並有望在行業後階段率先挖掘增值服務空間，有望領跑物管行業黃金賽道。我們維持公司2023-25 年每股收益預測爲0.22、0.26、0.32 元，考慮到綠城服務作爲第三方品質物管企業，後續有望受益於地產及物管格局優化，並在疫後復甦背景下，利潤率有望逐步改善，維持“買入”評級。
風險提示：增值服務拓展不及預期，人工成本超預期上升致利潤率下行，涉及訴訟仍有不確定性。