公司的經營盈利能力保持穩定，內外部雙管齊下發力拓展助力基本盤規模提升，增值服務持續發力打造競爭優勢，豐富的在手現金和潛在的收併購意願提供了未來公司可能的規模成長動力。公司當前估值分位數處於歷史絕對低位，分紅比例也在提升，股息率投資回報較好，我們給予公司2023 年PE 預測12x，對應目標價4.4 港元/股，維持“買入”投資評級。
業績表現符合預期，分紅比例有所提升。2023 年上半年公司實現營業收入15.12億元，同比+38.7%，實現毛利潤4.25 億元，同比+23.1%，對應毛利率28.1%，上半年實現歸母淨利潤2.48 億元，同比+17.5%，對應歸母淨利率16.4%，盈利能力符合預期，仍處行業靠前水平。公司公告上市以來首次派發中期股息每股0.089 港元，股息分配比例達50%，較2022 年全年的36%顯著提升，積極回饋投資人共享經營發展紅利，我們計算當前公司年化股息率約6.3%（以2023年8 月22 日收盤價，今年全年股息按照中期股息兩倍計算）。我們認爲，物業管理行業是能夠持續創造現金流的行業，但歷史上該行業的平均股利支付率偏低。公司股利支付率漸進提升，有助於不斷強化投資者對“現金牛”公司的認知，推動估值合理回歸。
外拓順利開展，規模穩步擴張。截至2023 年6 月底，公司合約管理面積7749萬平方米，在管面積5876 萬平方米，較2022 年年底分別增長9.8%和13.7%，管理規模穩步提升。2023 年上半年公司新簽約項目44 個，新增合約管理面積826 萬平方米，同比提升65%。公司的合約面積管理規模擴張既依託於母公司關聯開發商和越秀集團持續穩定的交付支持，也受益於不斷提升和強化的市場化獨立外拓能力，2023 年上半年公司第三方市場化外拓面積391 萬平方米，佔新增合約面積的47%，市場化外拓主要佈局在城服公建領域，貢獻面積佔比63%，我們判斷，依託公司關聯方的信用和公司專業能力優勢，公司合約管理面積還會持續穩步上升。當然，城服公建業務階段性可能存在應收款增加的問題，公司上半年應收賬款規模較2022 年年底增長1.9 億元，增幅32%。
基礎物管運營穩定，增值服務明顯發力，商業運管高質量發展。2023 年上半年公司非商基礎物管營業收入4.58 億元，同比+16%，基礎物管服務毛利率16%，同比下滑4 個百分點，非商板塊基礎物管毛利率的下滑可能與運營成本提升和城服公建等低毛利項目規模增加有關。公司在增值服務領域持續發力，上半年社區增值服務實現收入4.01 億元，同比+64%，毛利率水平35.5%，聚焦成熟業務追求經濟效益，持續提升服務水平，積極挖掘服務需求。公司的商業板塊2023 年上半年分部營業收入3.01 億元，同比+8%，分部毛利率31.5%，同比小幅下滑2.2 個百分點，板塊鞏固延續公司在商管物業的經營管理優勢，堅持做好在管項目的品質化運營。
在手現金充裕，企業發展潛力大。公司於2022 年年底公告股權激勵方案，盈利層面的行權要求“2023/2024/2025 年分別實現以2021 年爲基準的扣非歸母淨利潤增長率不低於32%/52%/75%且高於同行業的平均水平”（即2021-2025年業績CAGR 至少實現約15%的目標要求）。良好的公司治理和清晰的激勵方案，推動公司管理層積極有爲。公司在手現金充裕，截至2023 年6 月底公司持有現金46.2 億元，現金規模高於公司市值，在比較清淡的併購市場也有能力擇機投資，加速公司發展。
風險因素：市場化外拓，尤其是住宅領域外拓競爭持續加劇導致的規模擴張不及預期的風險；收併購事項推進流程不及預期的風險；城服公建項目規模持續擴張帶來的應收賬款規模進一步增加，賬期進一步拉長的風險；公司部分增值服務業務尚在探索實踐過程中，盈利模式尚未成熟明確，相關業務收入的規模 增長和利潤率水平可能存在一定波動。
盈利預測、估值與評級：公司的經營盈利能力穩定，內外部雙管齊下發力拓展助力基本盤規模提升，增值服務持續發力打造競爭優勢，豐富的在手現金和潛在的收併購意願提供了未來公司可能的規模成長動力。公司上市至今PE 分位數僅3.6%（按2023 年8 月22 日收盤價計算）當前估值處於絕對底部水平，股息回報收益率較好，業務發展的持續性強。公司當前尚未進入港股通名單，未來若交易活躍度且總市值有所提升，則有望在2024 年進入港股通。我們維持對公司2023-2025 年淨利潤的預測分別爲4.86 億/5.86 億/7.11 億元，對應EPS 預測爲0.32/0.38/0.47 元/股。參考港股可比物業管理公司（萬物雲、中海物業、濱江服務等）中信證券研究部預測的2023 年PE 倍數9x-18x，我們看好公司未來管理規模擴張和市場競爭力提升的潛力，給予公司2023 年PE 預測12x，對應目標價4.4 港元/股，維持“買入”的投資評級。