此前長租公寓公司大量爆雷，二房東式的包租模式走到盡頭，以貝殼爲代表的新玩家開始摸索靠服務和效率掙錢的輕資管模式。而隨着95後00後逐步成爲租房市場主力，拎包入住、提供一站式服務的公寓型產品越來越受市場青睞。作者|孫春芳運營|劉 珊7月中旬，成都妹子肖紅突然臨時接到公司領導通知，要她去深圳出一趟差，而且一出就是10天，這可愁壞了肖紅，因爲她心愛的貓咪Coco沒人照管了 。肖紅給周邊的寵物酒店打電話諮詢了一下，人家告訴她貓咪託管一天150元，肖紅又問了一家寵物醫院，那邊的託管價格更貴，200元一天。10天下來，貓咪的託管費都快抵得上肖紅一個月2300元的房租了。最後還是公寓的管家老趙幫肖紅解決了大難題。老趙讓肖紅告訴他貓咪進食的時間，幾天需要換一次貓砂，他每天都會按時去做，隨時拍照錄小視頻發給肖紅。10天后，等肖紅回到公寓時，她的貓咪安然無恙，依然活蹦亂跳。肖紅是出差前一個多星期前才搬到這家位於成都市建設北路的海鹽公寓的。海鹽公寓共有三種戶型，輕奢型的海藍、標準型的森綠和榻榻米戶型的米咖。肖紅挑中了米咖戶型，她看重的是牀底下巨大的儲物空間：相當於40個行李箱的容量。這對於平常愛買衣服和零散小物件，但又不捨得扔東西的她來說，太合適了。海鹽公寓樓底下，就是成都有名的建設巷網紅美食一條街，附近的兩個公園，也適合肖紅早晨慢跑，晚上散步，要去遠一點的地方逛街，出門400多米，就可以坐地鐵。陰雨天不想出門了，公寓裏有書吧可以看書寫東西，有影音區可以看電影，來了客人朋友，也可以去屋頂花園喝喝咖啡，打打麻將 ，“簡直是太巴適了。”用肖紅的話說。海鹽公寓，原本是電子科大的學生宿舍區，前幾年因爲科大的部分校區搬到了成都郊區，學生宿舍就閒置了下來，貝殼找房成都公司就把其中的一棟閒置已久的樓租了下來，整租了16年。貝殼把它裝修改造了一番，建了700平米的公共空間，包括上述的書吧、影音區、空中花園、健身房等。總體算下來每間房的改造成本得6-7萬，爲了安全，更是毫不吝嗇，光是消防安全方面的改建就花了300萬。在極致的服務體驗上，貝殼在服務人員配備上也是花了血本。海鹽公寓總共609間房，正常只需要3名管家就OK了，貝殼愣是配了7名。海鹽公寓的月租金，海藍、森綠和米咖三種戶型，分別爲2500、2200和2300元。跟周邊同地段的公寓價格差不多，但由於在戶型設計、公共配套和服務上的體驗很好，而且租戶不需要交中介費，所以首批推出519間房，在一個多月時間內，入住率就達到了90%。
要想服務好，就要參與“房”的全程
海鹽公寓是貝殼旗下集中式長租公寓的一箇中高端品牌。一向以房屋買賣居間交易平台爲外界所知的貝殼找房，爲何又在租房這個賽道上跑起來了，而且還當起了“包租公”的角色，做起了長租公寓的生意？貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉給出了理由：一是租賃市場規模足夠大，預計到2035年，整體租賃市場的規模會達到4-5萬億。而在這個龐大的市場中，租戶對品質住房的需求日益增長，但目前供給端的戶型和服務都還有很多痛點急需解決，這就給擅長做細活、做難事的貝殼提供了極大的機會。而對於貝殼租房來說，無論是租賃經紀服務、分散式房源託管服務，還是集中式公寓運營業務，其核心的邏輯是不斷提升用戶體驗。貝殼租房成都總經理肖振宇對此深有體會，他表示，中介機構的核心就是提供信息，促使成交、達成交易、收取佣金，然後業務就結束了。但是貝殼不想讓自身的價值就這麼一點，它還想讓租戶租得到之外，能租得好，租得穩。但中介方不能決定房屋的租金，不能決定房東讓租戶住幾年，不能決定房東漲不漲價，不能決定房子出了問題房東修不修。所以貝殼租房就推出了“省心租”業務，這是一種分散式房源託管業務，房東把房子託管給貝殼，通過將市場上分散的租賃住房轉爲有品質、可信賴的專業機構化長租房源，貝殼就可以推出管家、保潔、專業維修、轉租減免、長租租金不漲等服務和承諾。據肖振宇介紹，貝殼省心租在成都已經託管了31000套房源，入住率達到95.9%。在全國範圍內，截至2023年一季度末，貝殼租房“省心租”在管房源規模突破9萬套， 直逼目前行業領先的自如等租賃賽道玩家。但分散式長租公寓仍然滿足不了貝殼對服務的極致追求。因爲分散式公寓的產品不是貝殼設計的，它的服務效率再高也是分散式的服務。所以貝殼開始新的嘗試，就是集中式公寓。
據宋春暉介紹，貝殼租房已經推出貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個自營公寓品牌，另外貝殼租房還在探索以酒店產品爲主的月租類產品。肖振宇參與了成都海鹽公寓從項目籌備到最終開業的全部過程，他表示：“因爲房子的裝修都是我們自己負責，所以在設計產品前我們可以做好充分的客戶需求調研，來滿足大部分客戶的需求。”他舉了兩個例子：“現在市面上大多數公寓提供的是1.5米的牀，但我們調研發現，情侶住在一起，1.5米的牀稍微有一點擁擠，我們能不能把牀搞成1.8米的呢 ？我們還發現，公寓面積小，收納壓力大，那我們能不能做超大的收納空間呢？”答案是能。
年輕人只想省心
海鹽公寓500多間房之所以在一個多月之內迅速出租，除了上述產品細節的設計外，也跟租房市場的大趨勢有關，那就是年輕人更喜歡私密的空間和拎包入住的便捷。對此，長期關注和調研租房市場變化的清華大學建築學院住宅與社區研究所所長、清華大學無障礙發展研究院院長邵磊深有體會。據他觀察，現在的年輕人，一般的租房習慣是希望省心，希望不要太嘈雜，希望在整個住房過程中打交道不要太煩瑣。對於租房的位置，年輕人希望離公司近，通勤成本低。在租房品質上，年輕人希望在租金合理的前提下，能夠滿足如下條件：隔音好、環境清幽安靜、衛生好、配套設施齊全，有自己的獨立空間和獨立衛生間。邵磊表示，年輕人的這些租房需求，對租房供應方提出了要求：更高的室內設施裝修水平，更齊全的配套設施，更豐富和個性化的產品和戶型，以及更加高效便捷的維修、保潔等生活服務。“這就是集中式公寓越來越受年輕人青睞的內在邏輯。”邵磊表示。
重慶大學管理科學與房地產學院副院長周滔認爲，對於青年人而言，好房子需要具備四個特徵，一是場景化的居住空間，二是生活化的社區空間，三是菜單化的服務保障，四是極簡化的事務流程。當95後、00後日益成爲職場主力、消費主力、租房市場主力時，如何滿足他們的需求，成爲租房賽道上每一個玩家的必考題。而從房地產市場整體結構來看，租售並舉之中，“租上售下”的長期趨勢也越來越明顯。中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，中國房價持續上漲的時代已經過去，購房動力相對於租房正在減弱，重買輕租將逐步轉變，商品住房市場和租房市場存在蹺蹺板消長關係，購房動力相對減弱，租房需求和長租需求增加。在這個大趨勢下，不斷提升租房體驗和盤活存量住房資源是未來租房市場發展的兩大重要方向。“租房體驗較差是租房市場發展的痛點之一。所以應該大力發展專業化、集約化租賃住房運營機構，支持專業租賃託管機構的規範化發展，不斷提升租房體驗，提高租房效率。”鄒琳華呼籲。
行業只能掙點辛苦錢
當租房需求不斷增長，租房品質要求不斷提高時，進入長租公寓賽道比較晚的貝殼，反而具有了後發優勢。“五六年前，政府提出租售並舉，那時大家一哄而上，各路玩家都進來了，開發商、創業公司、傳統中介、資管公司……只要有錢有人有項目，就能做長租公寓。但幾年之後，這個賽道就不行了，接二連三的爆雷。可以說其興也勃焉，其亡也忽焉。”一位行業人士分析。現在幾乎所有的長租公寓從業人士都通過血淚教訓得出了一個共識：這是一個保本微利的行業，沒法賺快錢，只能靠踏踏實實的運營服務、摳一個個的細節，才能掙點辛苦錢。也就是說，行業的商業模式變了。宋春暉表示，此前大部分長租公寓企業都是包租模式，包租的本質和前提是對未來的租金有上漲的預期，這樣租金收益才能回收公寓產品化的成本、人工成本、系統IT成本。但是未來在租售並舉的大環境下，租金沒有辦法大幅度上漲，這就導致了行業模式的轉變。“我們現在走的是資管模式，就是掙服務和效率的錢。”而要做好服務和效率，前提得有規模和出租率，當一個公寓出租率太低時，一是無法覆蓋成本，投入長期無法回收，二是服務的規模化效應無法發揮。而貝殼在保證出租率和規模上，有先天優勢。宋春暉表示，長租公寓行業有一個最核心的業務邏輯，叫“以出定收”，你能夠出租出去多少房，才可以收多少房、管理多少房。如果沒有這樣一個渠道，你最終一定會因爲出租率、入住率問題而產生巨額虧損。而貝殼無論是線上自己的流量，還是線下的鏈家團隊以及貝殼合作的新經紀品牌的團隊，都是作爲出房端、收房端最直接、最核心的手段。
▲（貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉）當然，作爲平台方，貝殼不光要做好自己的自營和自管公寓，它也在各個環節敞開跟第三方的合作大門。長租公寓在產業鏈上的角色大致分資產方、資金方、運營方、品牌方、供應鏈等幾類，貝殼在租房賽道上，和相關方有多重合作模式，如成都的海鹽公寓，貝殼既是投資方，又是運營方，也是品牌方和供應鏈。而在上海的新青年公寓，貝殼只是資金方和運營方、供應鏈方，但貝殼和資產方可以釐清權責，各種承擔自身角色要求的任務。所以貝殼租房跟第三方的合作，可以有多種多樣的組合。那爲何第三方要跟貝殼租房合作呢？因爲貝殼擁有其他各方不具有的天然優勢。第一，在項目選址上，貝殼用過去的大數據形成AI，加上一個個片區商圈的業務專家的研判，融合起來，選址就會很精確。第二，在產品的設計上，貝殼知道什麼產品好賣，什麼產品不好賣，什麼產品不能接。因爲貝殼了解大量客戶的需求，可以基於C2M（從消費者到生產者）理念來打磨產品。租房，在未來一段時間內，肯定是沒法替代自有住房的，但住在租的房子裏，能不能享受跟自己的房子一樣的品質，甚至超越它？肖振宇覺得這是完全有可能的。爲此他的團隊還在持續探索，持續發掘。他的希望是：“讓租住成爲一種美好的生活方式”。（文中肖紅爲化名）
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