碧雲尊邸交付結轉，房地產銷售收入持續高增：公司2022 年全年房地產銷售業務實現營業收入33.19 億元，同比+18.73%；毛利率為77.74%，同比微增1.91pct；主要原因為高毛利的碧雲尊邸專案交付後銷售金額逐步結轉為營收。截止2022 年末，碧雲尊邸專案待結轉面積為3.73 萬平方米，待結轉金額43.32 億元（含稅），預計該部分將在2023 年結轉完成，可形成對2023 年房地產銷售業務收入及毛利率的有效支撐。

租賃業務經營穩健，出租率持續攀升：公司持有可供出租的經營性房產以產業園為主，截止2022 年末持有各類經營性物業合計約302 萬平方米，2022 年全年實現房地產租賃業務營收15.88 億元，同比下降5.46%；毛利率53.34%，同比降低6.32pct；主要原因為公司落實租金減免政策，為小微企業和個體工商戶減免租金。但2022 年平均出租率達到86.6%，較上年提升2.6pct，為近年來的最高水準。目前公司擁有4-02 地塊專案、29-04 地塊專案、12B-03 地塊專案及29/30-02 地塊改擴建專案4 個工業在建專案，未來園區儲備較為充足，同時隨著疫情結束及出租率的提升，租賃業務收入利潤有望修復。

財務穩健，融資成本持續優化：公司財務狀況一直較為穩健，截止2023Q1末，公司公告口徑剔除預收款項後的資產負債率為50.43%，現金短債比為1.74，淨負債率為27.05%。得益於其穩健的經營風格，公司的融資成本持續優化，2022 年全年平均融資成本較2021 年進一步下降0.43pct 至3.24%。

深耕浦東，主動佈局中心城區，積極補充土地儲備：依賴在浦東區域多年的經營積累，公司持續關注浦東住宅地塊，2022 年競得周浦地塊（計容建面約10 萬平方米，總投資額46 億元）；2023 年1 月公司聯合體被確定為中心城區虹口區138 街坊和135 街坊住宅地塊更新專案最終實施子體。未來可售資源較為充裕，但我們預計新獲取專案毛利率低於碧雲尊邸專案，未來房地產銷售業務毛利率可能承壓。

投資建議：公司深耕上海浦東金橋區域，以產業創新社區和碧雲國際社區兩大產品為核心，聚焦“城區開發與銷售+運營服務+產業投資”三大板塊。其中，隨碧雲尊邸專案持續交付結轉，2023 年房地產銷售業績將持續得以釋放；隨疫情影響消除及出租率攀升，租賃業務收入利潤有望修復。我們預計公司2023-2025 年實現營業收入63.83/70.26/79.87 億元，歸母淨利潤17.82/15.08/18.95 億元。對應PE 分別為8.3/9.8/7.8 倍，首次覆蓋，給予“增持”評級。

風險提示：產業園招租不及預期，土地投資拓展不及預期，出租率下降，房地產政策超預期收緊，融資成本上行等。