品牌历史悠久，股东优势明显。1）公司第一大且控股股东首开集团，属北京市属国有独资企业。2）公司立足深耕做强北京，同时进入全国17 个省市区的30 余城市。从区域布局看已经形成北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。3）公司在2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。除住宅、商办外，企业涉及旧城区更新改造和房地产金融业务。
深耕做强北京，区域优势领先。截至2022 年1H 底，公司总土储面积估计约为2242.73 万平方米，其中估计总土储面积京内占比为35.8%。我们认为相对全国，北京房地产市场销售和价格韧性明显，未来依旧具备加强增长空间，属国内房地产商选择的理想区位；公司长期深耕北京，将持续享受市场红利。
推广“首开经验”，布局旧改和一级开发业务。截至2021 年年报末，公司棚户区改造及土地一级开发项目合计总用地面积1589.12 万平方米。以上项目中实施项目总用地面积974.45 万平方米，后续储备项目总用地面积614.67万平方米。从投资规划角度看，实施项目合计总计划投资规模大致463.13 亿。
历史遗留问题陆续出清，结算毛利率回归合理。近年来公司陆续通过资产减值反应历史存货跌价损失。以上问题造成公司增收不增利，利润率水平下降。
2022 年1-3Q 公司销售毛利率为21.6%，销售净利率为0.5%。根据目前市场变化和库存情况，在行业不发生较大波动前提下，随着后续优质项目进入结算阶段，我们认为公司未来利润率端会有改善。
债务有序可控，融资通畅且创新。1）公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。通过多措并举，公司融资结构得到优化，负债率指标稳步下降。公司2021 年整体平均融资成本为4.85%，较2017 年下降0.3 个百分点。2）企业与建设银行发起设立的住房租赁基金，就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效，寻求多方面的合作。建信住房租赁基金募集规模为300 亿元。
截至目前，重点推进项目20 余个，项目资产总规模超过100 亿元。基金投资项目成熟后，可通过REITs 发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。
合理价值区间为8.43-9.63 元，首次“优于大市”评级。预计公司2022-2023年EPS 分别为0.09 元、0.46 元。考虑企业2022 年报表历史遗留问题陆续出清，2023 年开始京内重点项目陆续进入销售和结算，后阶段基本面改善趋势相对确定。预计公司2022-2023 年每股净资产分别为12.04 元、12.49 元，给予2022 年0.7-0.8 倍动态市净率，对应合理价值区间为每股8.43-9.63 元。
目前公司RNAV大致在12.76元每股，公司2022年11 月23日收盘价较RNAV约折价55%。首次给予“优于大市”评级。风险提示：房地产销售不及预期。
品牌歷史悠久，股東優勢明顯。1）公司第一大且控股股東首開集團，屬北京市屬國有獨資企業。2）公司立足深耕做強北京，同時進入全國17 個省市區的30 餘城市。從區域佈局看已經形成北京區域（以北京爲中心的京津冀區域）、北方片區和南方片區三大區域。3）公司在2015 年提出“做城市復興官”的發展思路，開啓“城市更新”業務的探索。除住宅、商辦外，企業涉及舊城區更新改造和房地產金融業務。
深耕做強北京，區域優勢領先。截至2022 年1H 底，公司總土儲面積估計約爲2242.73 萬平方米，其中估計總土儲面積京內佔比爲35.8%。我們認爲相對全國，北京房地產市場銷售和價格韌性明顯，未來依舊具備加強增長空間，屬國內房地產商選擇的理想區位；公司長期深耕北京，將持續享受市場紅利。
推廣“首開經驗”，佈局舊改和一級開發業務。截至2021 年年報末，公司棚戶區改造及土地一級開發項目合計總用地面積1589.12 萬平方米。以上項目中實施項目總用地面積974.45 萬平方米，後續儲備項目總用地面積614.67萬平方米。從投資規劃角度看，實施項目合計總計劃投資規模大致463.13 億。
歷史遺留問題陸續出清，結算毛利率回歸合理。近年來公司陸續通過資產減值反應歷史存貨跌價損失。以上問題造成公司增收不增利，利潤率水平下降。
2022 年1-3Q 公司銷售毛利率爲21.6%，銷售淨利率爲0.5%。根據目前市場變化和庫存情況，在行業不發生較大波動前提下，隨着後續優質項目進入結算階段，我們認爲公司未來利潤率端會有改善。
債務有序可控，融資通暢且創新。1）公司堅持優化融資結構與控制有息負債並重。通過多措並舉，公司融資結構得到優化，負債率指標穩步下降。公司2021 年整體平均融資成本爲4.85%，較2017 年下降0.3 個百分點。2）企業與建設銀行發起設立的住房租賃基金，就首開股份在手商辦、自持類資產的盤活、提效，尋求多方面的合作。建信住房租賃基金募集規模爲300 億元。
截至目前，重點推進項目20 餘個，項目資產總規模超過100 億元。基金投資項目成熟後，可通過REITs 發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。
合理價值區間爲8.43-9.63 元，首次“優於大市”評級。預計公司2022-2023年EPS 分別爲0.09 元、0.46 元。考慮企業2022 年報表歷史遺留問題陸續出清，2023 年開始京內重點項目陸續進入銷售和結算，後階段基本面改善趨勢相對確定。預計公司2022-2023 年每股淨資產分別爲12.04 元、12.49 元，給予2022 年0.7-0.8 倍動態市淨率，對應合理價值區間爲每股8.43-9.63 元。
目前公司RNAV大致在12.76元每股，公司2022年11 月23日收盤價較RNAV約折價55%。首次給予“優於大市”評級。風險提示：房地產銷售不及預期。
