单月销售同比转正，年内销售排名上升16位。根据公司10月经营公告，22年10月首开实现销售金额86.7亿元，同比+17.3%(T0p30房企销售金额同比-24.8%)，继9月销售环比转正后，首开销售进一步玫善，实现单月同比正增长。单月销售面积31.0万方，同比+15.9%，销售均价27958元/平，同比+1.2%。2022年1-10月，首开股份实现销售金额734.0亿元，同比-26.9%，销售面积264.6万方，同比-18.2%，年内销售排名第22位，较21年提升16位。
深耕北京市场，销售韧性可靠。作为北京地方国企，首开深耕北京市场，连续7年位列北京销冠.22年上半年，首开仅于北京获取1宗土地，三季度随自身经营情况改善加大拿地力度获取2宗土地。因土拍市场遇冷，年内北京将加推四批次、五批次供地，当前首开销售情况进一步改善，可维持一定水平拿地力度，趁土拍加推持续补充在京土储，22年中期公司在京土储占总土储36%，预计该占比将持续提升：
北京限购政策放松，持续优化可期。11月8日北京住建委发文，通州台马地区因划归北京经开区管理，取消“双限”政策。调整后，部分外地家庭以及部分京籍家庭可在台马地区购买1套商品房。首开当前位于台马区域的项目金悦郡将获得短期利好。该政策为本轮周期一线城市首次调整限购政策，信号意义重大，持续优化可期。
盈利预测与投资建议。公司土地储备优质，销售表现改善，未来利润具备较大弹性，当前公司PB估值仅0.4倍，考虑22Q3末公司预收账款增厚及折价后的归母净资产(B+)为308亿元。我们维持前期合理价值7.22元/股，对应22Q3合理估值0.6倍PB,维持“买入”评级
风险提示。北京市场改善不及预期：行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化
單月銷售同比轉正，年內銷售排名上升16位。根據公司10月經營公告，22年10月首開實現銷售金額86.7億元，同比+17.3%(T0p30房企銷售金額同比-24.8%)，繼9月銷售環比轉正後，首開銷售進一步玫善，實現單月同比正增長。單月銷售面積31.0萬方，同比+15.9%，銷售均價27958元/平，同比+1.2%。2022年1-10月，首開股份實現銷售金額734.0億元，同比-26.9%，銷售面積264.6萬方，同比-18.2%，年內銷售排名第22位，較21年提升16位。
深耕北京市場，銷售韌性可靠。作爲北京地方國企，首開深耕北京市場，連續7年位列北京銷冠.22年上半年，首開僅於北京獲取1宗土地，三季度隨自身經營情況改善加大拿地力度獲取2宗土地。因土拍市場遇冷，年內北京將加推四批次、五批次供地，當前首開銷售情況進一步改善，可維持一定水平拿地力度，趁土拍加推持續補充在京土儲，22年中期公司在京土儲佔總土儲36%，預計該佔比將持續提升：
北京限購政策放鬆，持續優化可期。11月8日北京住建委發文，通州臺馬地區因劃歸北京經開區管理，取消“雙限”政策。調整後，部分外地家庭以及部分京籍家庭可在臺馬地區購買1套商品房。首開當前位於臺馬區域的項目金悅郡將獲得短期利好。該政策爲本輪週期一線城市首次調整限購政策，信號意義重大，持續優化可期。
盈利預測與投資建議。公司土地儲備優質，銷售表現改善，未來利潤具備較大彈性，當前公司PB估值僅0.4倍，考慮22Q3末公司預收賬款增厚及折價後的歸母淨資產(B+)爲308億元。我們維持前期合理價值7.22元/股，對應22Q3合理估值0.6倍PB,維持“買入”評級
風險提示。北京市場改善不及預期：行業景氣度恢復不及預期影響銷售規模及利潤率；政策環境改善速度不及預期；融資環境惡化
