2021 业绩低于我们预期

华远地产公布2021 业绩：收入137 亿元，同比增长77%；归母净利润-7 亿元，同比下降262%，低于我们预期。公司计划2021 年不分红派息。

毛利率超预期下滑及存货减值计提致业绩不及预期。公司期内竣工面积同比增长41%至141 万平，带动营业收入增长77%，但税前/税后毛利率分别同比下降9.9/8.4ppt 至17.3%和13.2%。同期公司期内计提大额存货跌价（主要涉及北京石景山，佛山海蓝城，长沙海蓝城等项目）致资产减值损失录得16 亿元（2020 年6.6 亿元），共同导致业绩转亏，不及预期。

财务盘面积极优化，三条红线由“红档”转为“黄档”。公司期内有息负债较年初缩减28%至178 亿元，三条红线指标明显改善，净负债率年初的179%大幅下降至93%，现金短债比提升至1.2 倍（年初0.6 倍），扣预资产负债率降至73%（年初79%），转为“黄档”。公司2021 年新发债券票面利率创新低（3.7%），全年平均融资成本同比降低36bp 至6.32%。

发展趋势

全年计划实现销售金额138 亿元。公司去年实现销售签约额102 亿元，同比下降47%（受四季度推货节奏及市场景气度下行影响），我们估算公司当前总目前可售货值约400 亿元，2022 年有望新推200 亿元。公司计划2022年实现销售金额138 亿元，对应35%的同比增速和70%的去化率。公司2022年一季度销售金额同比下降9%至17.4 亿元（克而瑞口径），好于行业表现。

2022 年末有望转为“绿档”，拿地端量入为出。公司将继续通过加强成本管控、提升回款效率等举措降杠杆，我们预计公司有望在2022 年底将扣预资产负债率降至70%以下，实现绿档达标。公司去年新增2 宗土地，对应面积39 万平，我们预计今年公司将在保持现金流安全的情况下择机补充优质土储，持续深耕布局城市，同时关注长三角等优质城市的发展机会。此外公司计划通过代建、代运营等方式为后续规模扩张提供补充。

盈利预测与估值

考虑到公司利润率低于预期并存在潜在减值的可能，我们下调2022 年盈利预测68%至1.73 亿元，新引入2023 年盈利预测1.74 亿元。当前股价对应2022/23 年31.6/31.4 倍市盈率。考虑到市场对具有融资优势的地方国企风险偏好上行，我们维持公司中性评级和目标价2.15 元，对应29.1/29.0 倍2022/23 年市盈率和8%的下行空间。

风险

行业景气度恢复进度不及预期；结算利润率不及预期。