核心观点：
地产行业发展与政策变动紧密相连，房企需要跟随政策的改变不断修正自身战略，抓住时代的机遇实现企业快速发展的目标，但如果出现战略定位失误，后期及早弥补，也可快速纠偏，绿城中国无疑就是这类企业。2015 年至2017 年是房企规模增长的集中时期，而此时的绿城较为重视代建业务，致使业绩增速放缓，此后面临现金流压力时，引入中交集团，企业战略重心转向规模的扩张，2020 年公司已实现业绩的快速增长，本文我们将从投资层面解析绿城中国业绩增速探底回升的逻辑。
一、重代建轻规模，地产业务销售增速放缓
我们认为公司2015 年至2018 年销售增速放缓有三个原因：第一，绿城中国对产品品质的高标准严要求导致企业项目周期较长，占用了大量资金；第二，公司2015 年之前多布局三四线城市，导致高端产品的去化偏弱，从而销售回款较慢，影响公司的拿地力度；第三，绿城过于重视代建业务的增长，轻视主营业务地产开发，其中2017 年代建实现销售额430亿元，同比增长高达138%。
二、坚定战略“重”心，销售额快速提升
为实现规模的快速扩张，绿城中国及时做出战略转移，主要做了四件事：第一，投资布局转向核心城市，三年内三四线城市土地储备占比下降10 个百分点；第二，加大招拍挂拿地力度及收并购拿地比例，大规模扩充优质土地储备，2019年新增土地储备达1236 万平米；第三，围绕高周转及降费用展开对公司架构的优化；第四，分拆代建业务上市，拓宽融资渠道。
三、三道红线限制下，融资优势显著
国家“房住不炒”的政策核心不会改变，同时央行发布三道红线来限制房企有息负债的增长，面对国内日益趋紧的监管环境，融资能力是影响企业未来发展最大的变量，对于绿城中国而言，背靠中交这一央企，融资便是企业未来规模扩张最大的优势。
四、总结
对于绿城中国而言，最大的失误莫过于在规模还未保持稳定发展的时候，布局大量下沉至三四线以及过于重视代建，致使企业资金链出现问题，所幸后续战略及时调整，在中交集团的支持下企业的发展已步入正轨，业绩增速也将逐步释放，甩开代建业务之后，“重”装上阵的绿城将带给我们更多惊喜。但同时，接连而出的维权案件也在提醒绿城，不要在追求规模的时候忽视产品品质，毕竟这才是绿城中国的立身之本。
核心觀點：
地產行業發展與政策變動緊密相連，房企需要跟隨政策的改變不斷修正自身戰略，抓住時代的機遇實現企業快速發展的目標，但如果出現戰略定位失誤，後期及早彌補，也可快速糾偏，綠城中國無疑就是這類企業。2015 年至2017 年是房企規模增長的集中時期，而此時的綠城較為重視代建業務，致使業績增速放緩，此後面臨現金流壓力時，引入中交集團，企業戰略重心轉向規模的擴張，2020 年公司已實現業績的快速增長，本文我們將從投資層面解析綠城中國業績增速探底回升的邏輯。
一、重代建輕規模，地產業務銷售增速放緩
我們認為公司2015 年至2018 年銷售增速放緩有三個原因：第一，綠城中國對產品品質的高標準嚴要求導致企業項目週期較長，佔用了大量資金；第二，公司2015 年之前多佈局三四線城市，導致高端產品的去化偏弱，從而銷售回款較慢，影響公司的拿地力度；第三，綠城過於重視代建業務的增長，輕視主營業務地產開發，其中2017 年代建實現銷售額430億元，同比增長高達138%。
二、堅定戰略“重”心，銷售額快速提升
為實現規模的快速擴張，綠城中國及時做出戰略轉移，主要做了四件事：第一，投資佈局轉向核心城市，三年內三四線城市土地儲備佔比下降10 個百分點；第二，加大招拍掛拿地力度及收併購拿地比例，大規模擴充優質土地儲備，2019年新增土地儲備達1236 萬平米；第三，圍繞高週轉及降費用展開對公司架構的優化；第四，分拆代建業務上市，拓寬融資渠道。
三、三道紅線限制下，融資優勢顯著
國家“房住不炒”的政策核心不會改變，同時央行發佈三道紅線來限制房企有息負債的增長，面對國內日益趨緊的監管環境，融資能力是影響企業未來發展最大的變量，對於綠城中國而言，背靠中交這一央企，融資便是企業未來規模擴張最大的優勢。
四、總結
對於綠城中國而言，最大的失誤莫過於在規模還未保持穩定發展的時候，佈局大量下沉至三四線以及過於重視代建，致使企業資金鍊出現問題，所幸後續戰略及時調整，在中交集團的支持下企業的發展已步入正軌，業績增速也將逐步釋放，甩開代建業務之後，“重”裝上陣的綠城將帶給我們更多驚喜。但同時，接連而出的維權案件也在提醒綠城，不要在追求規模的時候忽視產品品質，畢竟這才是綠城中國的立身之本。
