事件：格力地产拟以122.15 亿元向珠海国资委、城建集团收购珠免集团100%股份，以4.3 元/股向珠海国资委、城建集团发行26.55 亿股并支付现金8 亿元。2）公司拟以4.3 元/股向通用投资定增募集资金，总额预计不超过8 亿元，预计不超过1.86 亿股。
交易情况分析：①向珠海国资委发行股份。格力地产拟以4.3 元/股向珠海国资委发行21.87 亿股，支付股份对价94.06 亿元。②向城建集团发行股份及支付现金。格力地产拟以4.3 元/股向城建集团发行4.67 亿股，支付股份对价20.09 亿元，同时支付现金对价8 亿元，合计28.09 亿元。③向战略投资者通用投资发行股份募集资金。以非公开发行股份方式向其募集配套资金不超过8 亿元，发行不超过1.86 亿股。整体来看，本次交易对价为122.15亿元，其中以发行股份支付114.15 亿元；以现金支付8 亿元，交易完成后格力地产总股本将增至49.02 亿股：交易后，格力地产持有珠免集团100%股权；珠海国资委对格力地产的持股比例将上升至71.44%。
交易价格合理性分析：珠免是我国目前少数获准在口岸经营免税品业务的国有企业之一，免税业务主要分布在珠海市各口岸、港珠澳大桥口岸等，经营涵盖烟酒、香化等品类，免税店经营面积合计超过1 万平方米。本次收购相对珠免2019 年业绩的静态PE 为17.93 倍：1）对标零售业上市公司，本次交易对应PE 低于可比公司的平均水平。2）对标零售行业相关收购交易，本次交易对应PE 与可比交易的平均市盈率接近。
根据报告书，仅考虑公司旗下现有免税业务的情况下，预计21-25 年免税业务营收分别为24.49、27.77、29.94、33.02、33.02 亿元，净利润分别为6.21、7.31、8.64、9.66、9.66 亿元，预测相对较为保守。仅考虑公司旗下现有免税业务情况下，珠免作出的业绩承诺也相对保守，未来海南离岛免税+横琴离岛免税政策预期+异地机场免税店或有望进一步丰厚公司业绩。
收购后，公司股份预计由20.61 亿股增至49.02 亿股，以格力地产目前9.67元/股计算，则公司收购后总市值将达474.01 亿元。21-23 年珠免承诺免税业务将实现净利润将分别不低于5.50、6.41、7.47 亿元，则二级市场股价对应免税业务业绩承诺的估值分别为66.3、56.9、48.9 倍。
免税行业正处高速发展时期，在政策利好和海外消费回流的大背景下，未来成长空间值得期待。珠免作为东南地区口岸免税店领先企业，位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，地理位置优越。2019 年拱北口岸出入境人流量达1.45 亿人次，珠海市各口岸庞大的人流量将为珠免的收入增长提供长期支撑。免税业务、商场租赁及管理业务将与格力地产现有消费板块形成互补。将盈利能力较强、资源稀缺、发展前景广阔的免税业务注入格力地产，将成为公司未来重要的盈利驱动因素，有利于增强公司持续经营能力及持续盈利能力。
风险提示：系统性风险、政策风险、市场竞争加剧等。
事件：格力地產擬以122.15 億元向珠海國資委、城建集團收購珠免集團100%股份，以4.3 元/股向珠海國資委、城建集團發行26.55 億股並支付現金8 億元。2）公司擬以4.3 元/股向通用投資定增募集資金，總額預計不超過8 億元，預計不超過1.86 億股。
交易情況分析：①向珠海國資委發行股份。格力地產擬以4.3 元/股向珠海國資委發行21.87 億股，支付股份對價94.06 億元。②向城建集團發行股份及支付現金。格力地產擬以4.3 元/股向城建集團發行4.67 億股，支付股份對價20.09 億元，同時支付現金對價8 億元，合計28.09 億元。③向戰略投資者通用投資發行股份募集資金。以非公開發行股份方式向其募集配套資金不超過8 億元，發行不超過1.86 億股。整體來看，本次交易對價為122.15億元，其中以發行股份支付114.15 億元；以現金支付8 億元，交易完成後格力地產總股本將增至49.02 億股：交易後，格力地產持有珠免集團100%股權；珠海國資委對格力地產的持股比例將上升至71.44%。
交易價格合理性分析：珠免是我國目前少數獲準在口岸經營免税品業務的國有企業之一，免税業務主要分佈在珠海市各口岸、港珠澳大橋口岸等，經營涵蓋煙酒、香化等品類，免税店經營面積合計超過1 萬平方米。本次收購相對珠免2019 年業績的靜態PE 為17.93 倍：1）對標零售業上市公司，本次交易對應PE 低於可比公司的平均水平。2）對標零售行業相關收購交易，本次交易對應PE 與可比交易的平均市盈率接近。
根據報告書，僅考慮公司旗下現有免税業務的情況下，預計21-25 年免税業務營收分別為24.49、27.77、29.94、33.02、33.02 億元，淨利潤分別為6.21、7.31、8.64、9.66、9.66 億元，預測相對較為保守。僅考慮公司旗下現有免税業務情況下，珠免作出的業績承諾也相對保守，未來海南離島免税+橫琴離島免税政策預期+異地機場免税店或有望進一步豐厚公司業績。
收購後，公司股份預計由20.61 億股增至49.02 億股，以格力地產目前9.67元/股計算，則公司收購後總市值將達474.01 億元。21-23 年珠免承諾免税業務將實現淨利潤將分別不低於5.50、6.41、7.47 億元，則二級市場股價對應免税業務業績承諾的估值分別為66.3、56.9、48.9 倍。
免税行業正處高速發展時期，在政策利好和海外消費迴流的大背景下，未來成長空間值得期待。珠免作為東南地區口岸免税店領先企業，位於粵港澳大灣區重要樞紐城市珠海，地理位置優越。2019 年拱北口岸出入境人流量達1.45 億人次，珠海市各口岸龐大的人流量將為珠免的收入增長提供長期支撐。免税業務、商場租賃及管理業務將與格力地產現有消費板塊形成互補。將盈利能力較強、資源稀缺、發展前景廣闊的免税業務注入格力地產，將成為公司未來重要的盈利驅動因素，有利於增強公司持續經營能力及持續盈利能力。
風險提示：系統性風險、政策風險、市場競爭加劇等。
