金辉控股是一家行业领先的大型地产开发商，截至2020年7月底，公司在中国共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目， 覆盖31个城市，重点聚焦在长三角、环渤海、华南、西南的及西北等五大区域。公司物业开发项目的总建筑面积为2,908万平方米，而其中93.3%位于二线城市及核心三线城市。按综合实力计，公司在中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心授予的“2020年中国房地产开发商前五十强”中位列第36名，并为中国房地产开发商综合实力前十强。

　　中泰观点

　　中国房地产竞争激烈，公司位于行业前列：根据中国国家统计局数据，由于国内经济及固定资产投资快速增长，房地产行业整体投资仍保持增长势头，以6.8%的复合年增长率从2014年的人民币9.5万亿元增长至2019年的13.2万亿元。已售总建筑面积由2014年的10.5亿平方米增至2019年的15亿平方米，复合年增长率为7.4%。中国的住宅物业市场高度分散且竞争激烈。根据中指数据发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜，按签约销售额计，公司排名第40位。

　　经营业绩方面：2017至2019财年及2020年前4个月，公司总收入分别为人民币117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元及29.3亿元，其中近95%来自物业开发及销售且以住宅物业为主，来自物管收入占比约3%；毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%及27.3%，逐年下跌由于所交付的每平方米平均土地收购成本增加超过了已确认的每平方米平均售价的增加。此外2020年的预测毛利率将低于2020年前4月的毛利率27.3%，主因公司预期交付一项大型物业项目杭州久尚云筑，土地收购成本较高以及地方政府采取价格控制措施，在2020年余下时间产生相对较低的利润率；销售成本分别占同期收益的67.8%、69.8%、78.2%及73.4%；净利率分别为17.2%、12.6%、9.7%及6.1%；公司的借款总额由计息银行贷款及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券组成，分别为340.3亿元、431.7亿元、490.7亿元及525.9亿元。

　　估值方面：按全球公开发售后的40亿股本计算，公司市值为140-180亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为4.9-6.3倍，市净率约为0.66-0.82倍，处于行业平均水平。此次稳价人是农银国际，2020年共计3个项目，首日表现2涨1平。我们回顾近一年多地产公司首日涨幅有限，新股市场热情较低，因此给予其68分，评级为“中性”。

　　风险提示：（1）中国宏观经济影响、（2）未来扩张不及预期、（3）市场竞争风险