會議概要
主題：中梁控股有限公司(02772)2020年度反路演會議
時間：2020年9月28日至9月29日
主講：中梁控股有限公司管理層（執行董事及聯席總裁陳總、首席財務官及副總裁劉總、地產集團副總裁吳總、財務報表中心負責人周總、品牌部的副總經理孔總）
主要內容
第一部分：業績回顧與展望
第二部分：問答環節
中梁控股 管理層
【亮點回顧與展望】
在中央宏觀政策的指導下，整個房地產行業週期拉長，正負債收縮，中梁在2019年提出提升城市能級，三線轉二線轉省會城市轉都市圈，穩重求進的戰略，在分化中不斷地去尋找投資的結構性機會。二線城市由於之前限購限售以及限貸的政策導致了一些需求沒有被充分釋放。目前二線城市的需求和價格均比較穩定，供給和需求在未來也有一個比較穩健的發展，譬如中梁在杭州的項目基本都處於停牌狀態，即將開盤的科技城項目也有望維持較低的中籤率。三線城市目前需求平穩，價格有所提升。利潤方面，公司嚴格執行自身的投資考覈標準，提高項目週轉率，確保毛利率維持在20%至25%的水平。公司未來會繼續開拓投資渠道，堅持併購，開發等多元化的投資渠道，逐步從粗放管理轉爲精細化和實體化的管理。此外，公司審慎關注局勢發展，迅速響應國家對行業的調控政策，科學地控制公司槓桿水平，提前規劃公司現金流情況，提升防範風險能力，致力於追求有質量的穩健的發展。
問答環節
Q1：三條紅線政策下，公司考覈標準是否有所調整？
每個項目公司，每個城市組織都有考覈，考覈標準每年也都在變，
2018年之前的考覈是以規模爲導向，因爲當時質量和利潤率均比較高，2019年之後，公司的績效考覈方案已經在轉變了，2020年公司把產品質量作爲一個非常重要的考覈標準，因爲公司現在在控制項目質量，發展速度和質量有效地結合也是公司未來的主要發展方向，同時在未來幾年，公司也會在考覈指標中加入回款率和滿意度。
Q2:公司目前在物業等業務上有所佈局，會不會通過財務手段，人爲推高物業業務的利潤？
公司內部本身是做阿米巴經營，算賬是公平公正的，包括公司的一些項目也沒有選擇中梁物業，而是選擇外部物業，因此公司希望在物業方面處於一個競爭的生態和公平公正的算賬模式。因此在財務上，不會人爲去粉飾物業業務的利潤。
Q3:
受到新的融資監管政策的影響，公司未來增速可能會有所下降，而最近兩年，公司一直在佈局上提升城市能級，但是目前高能級的城市受到的調控的約束更多，可能利潤率水平相較於公司此前深耕的一些三線四線五線城市更低，那麼公司如何平衡規模增長和提升城市能級所帶來的利潤率下滑？
目前整個房地產行業均面臨毛利率下降的問題，但二線城市總體的需求和銷售均比較穩健。公司現在雖然轉戰二線城市，但在二線裏面不拿地王，不拿高價地塊，通過科學標準篩出值得投資的地塊。公司通過城市能級的結合和對週期判斷的結合，來確保公司的利潤率維持在合理的水平。
Q4:
公司在未來的一年到三年的時間裏面，是否有根據最新的融資監管的要求提出具體的降負債的計劃？
三條紅線的融資政策限制了公司負債增長的規模，中梁在未來的三年主要任務是調負債結構，因爲公司上市的時間較短，缺乏一些傳統的低成本的融資渠道，在上市一年多的時間裏，公司已經開始有了一些比較好的變化，公司未來會進一步加大在直接融資市場的融資佔比，同時加大與銀行特別是國有銀行的合作。在結構調整完之後，再加上中梁固有的高週轉率，融資監管新規不會對公司形成大的制約。
Q5:
目前很多房地產企業都採取降價賣房的策略，公司目前銷售情況如何，是否能達到今年的目標？
公司今年1-8月份的整個銷售目標完成得不錯，尤其是進入5月之後，公司的銷售在穩步地增速，說明市場需求還是非常穩健，有非常大的潛在客戶羣體。同時今年公司的銷售單價已經到了12000元/平，較去年有大幅提升。目前公司對於今年完成1600多億的銷售指標還是非常有信心。
Q6: 公司今明兩年銷售增長情況如何？
關於財務表現增速的問題，今年雖然比較特殊，但公司目前壓力比較少。截至9月份，公司今年銷售已完成目標的65%至70%，目標完成率在行業處於中上水平，公司今年銷售預計可以完成1680億的目標。雖然公司還未制定明年的銷售目標，但是今年的備貨的情況應該在三條紅線可控範圍內。
Q7: 可否分享一下公司在粵港澳的戰略規劃？
公司在今年7月份成立了粵港澳發展集團，它是公司以前南方區域集團的一個升級。從去年底到今年年初，公司花了很長的時間對粵港澳市場進行了研究，包括對當地企業的對標。同時，公司也從當地挖到了一些人才，比如說做舊改做的比較好的員工。公司希望未來通過給予粵港澳發展集團更大的授權，更開放的機制，更靈活的考覈手段，讓粵港澳發展集團能在大灣區長期發展與深耕。
Q8: 三條紅線出臺後，公司的財務管理或者是投資是否會有改變？
除了資產負債率，公司其他指標基本都在紅線內，主要是剔除預收的資產負債率，目前公司指標是80%左右，公司計劃是每年都降低一點，通過三年的時間逐步降到70%以下。
Q9:因爲公司始終是高週轉的本質，預收賬款數額較大，那麼公司未來實施降低剔除預收的資產負債率的計劃，具體要怎麼做？
公司首先會調整股本結構。隨着公司二線城市的項目和三線城市的比重增加，公司在項目合作裏面的少數股權會相應增加，對於資產負債率的降低有所幫助。第二個是關於融資的結構，公司通過中長期借款，可以獲得多一點的低息渠道，可助調整融資結構和額度。
Q10:
中梁這幾年業績實現高增長，其中一個非常成功的因素就是阿米巴模式，公司能否分享一下阿米巴模式的具體運作過程以及如何平衡員工、股東和管理層的利益？
阿米巴模式最核心的一點就是大膽培養人才，既要培養他們的經營能力，又要給他們貫徹公司的價值觀。第二點就是組織，各家項目公司在區域層面，在單位層面是獨立覈算的。公司給予區域公司充分的權利，同時公司也有清晰地考覈各區域公司的指標。第三點就是算賬機制。公司會給予超額完成目標的公司充分獎勵，激勵他們的工作鬥志。
Q11: 公司未來幾年的發展是否有明確的計劃？
公司未來主要圍繞三個方向去做，第一個是佈局能力的持續提升，因爲佈局能力會影響項目後面的質量及效率。第二個是公司產品能力的提升，公司目前的考覈提升了對產品滿意度的權重。第三個方面是經營上的改善質量，也就是加強閉合能力，即公司要控制住各項成本，包括建設成本，稅費等，同時也要不斷提升自身效率。
Q12: 三條紅線是否會影響公司拿地和銷售的節奏？
公司目前存儲的二線三線四線項目都是有效週轉的，這個也反映在公司的銷售層面。拿地方面，目前的土地市場是比較理性的，市場至少不會出現16年17年地王套牢至的現象。通常上半年土地市場會比下半年熱鬧，因爲銀行的資金放得會比較快。公司目前的拿地節奏以穩健爲主，嚴守標準，積極把握週期性機會。