公司简介
合景悠活是一家中国的综合物业管理服务供应商，深耕大湾区，覆盖长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈。根据中国指数研究院发布的2020中国物业服务百强企业，按综合实力计，公司排名第17位。截止2020年4月底，公司管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1,890万平方米，订约管理161个住宅物业，总合约建筑面积为2,970万平方米，此外还管理30个商业物业，总在管建筑面积为330万平方米，订约管理34个商业物业，总合约建筑面积为480万平方米。
中泰观点
背靠合景泰富集团带来重大增长机遇：公司的母公司合景泰富集团（1813 HK）深耕大湾区及长三角地区的业务，专注于一线、新一线及二线城市。截止2019年底，合景泰富集团的业务遍及39个城市，包括广州、北京、上海及香港，涉及156个项目，总建筑面积为1,700万平方米，包括大湾区的670万平方米，此外集团近年来一直发展商业物业项目，于2020年4月底，拥有15个单独或共同开发的购物商场及写字楼，目前均由合景悠活管理。受益于母公司土地储备和其持续拓展，公司未来的业绩增长将得到稳固的支持。
经营业绩方面：2017至2019财年及2020年前4个月，公司总收入分别为人民币4.6亿元、6.6亿元、11.2亿元及4.3亿元，其中来自住宅物管服务的收入占比分别为74.5%、64.9%、67.5%及68.5%，而来自合景泰富集团（1813 HK）及其他关联公司开发物业的收入分别占物管收入的100%、100%、91.8%及90.2%；来源于大湾区物业的总合约建筑面积分别约为640万平方米、810万平方米、1,420万平方米及1,420万平方米，分别占同期总合约建筑面积的36.3%、32.9%、41.6%及41.2%；毛利率分别为22.5%、27.8%、37.3%及39.2%；分包成本分别占销售成本总额的13.7%、16.5%、17.1%及18.7%；净利率分别为9.5%、12.1%、16.4%及17.8%；应收独立第三方的物业管理费收取率分别为85.3%、87.6%、88.9%及83.4%；第三方的贸易应收款项周转日数分别为79日、76日、63日及83日；贸易应收款项分别为2.2亿元、3.3亿元、5.8亿元及7.1亿元。
估值方面：按全球公开发售后的20亿股本计算，公司市值为141-164亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为66.8-77.6倍，市净率约为5.04-5.08倍，高于行业平均水平。
此次稳价人是农银国际，2020年共计3个项目，首日表现2涨1平。基石方面引入高瓴等8位投资者，合计认购约1.2亿美元。我们回顾从2019年至今发行同属物管行业的新股共计15只，仅有一只时代邻里（9928 HK）破发，考虑公司2017-2019年合约建筑面积以及净利润分别以年复合增长率38.5%、104.8%高速增长，综上所述给予其76分，评级为“申购”。
风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖合景泰富集团
公司簡介
合景悠活是一家中國的綜合物業管理服務供應商，深耕大灣區，覆蓋長三角地區、中西部地區、海南以及環渤海經濟圈。根據中國指數研究院發佈的2020中國物業服務百強企業，按綜合實力計，公司排名第17位。截止2020年4月底，公司管理109個住宅物業，總在管建築面積爲1,890萬平方米，訂約管理161個住宅物業，總合約建築面積爲2,970萬平方米，此外還管理30個商業物業，總在管建築面積爲330萬平方米，訂約管理34個商業物業，總合約建築面積爲480萬平方米。
中泰觀點
背靠合景泰富集團帶來重大增長機遇：公司的母公司合景泰富集團（1813 HK）深耕大灣區及長三角地區的業務，專注於一線、新一線及二線城市。截止2019年底，合景泰富集團的業務遍及39個城市，包括廣州、北京、上海及香港，涉及156個項目，總建築面積爲1,700萬平方米，包括大灣區的670萬平方米，此外集團近年來一直髮展商業物業項目，於2020年4月底，擁有15個單獨或共同開發的購物商場及寫字樓，目前均由合景悠活管理。受益於母公司土地儲備和其持續拓展，公司未來的業績增長將得到穩固的支持。
經營業績方面：2017至2019財年及2020年前4個月，公司總收入分別爲人民幣4.6億元、6.6億元、11.2億元及4.3億元，其中來自住宅物管服務的收入佔比分別爲74.5%、64.9%、67.5%及68.5%，而來自合景泰富集團（1813 HK）及其他關聯公司開發物業的收入分別佔物管收入的100%、100%、91.8%及90.2%；來源於大灣區物業的總合約建築面積分別約爲640萬平方米、810萬平方米、1,420萬平方米及1,420萬平方米，分別佔同期總合約建築面積的36.3%、32.9%、41.6%及41.2%；毛利率分別爲22.5%、27.8%、37.3%及39.2%；分包成本分別佔銷售成本總額的13.7%、16.5%、17.1%及18.7%；淨利率分別爲9.5%、12.1%、16.4%及17.8%；應收獨立第三方的物業管理費收取率分別爲85.3%、87.6%、88.9%及83.4%；第三方的貿易應收款項週轉日數分別爲79日、76日、63日及83日；貿易應收款項分別爲2.2億元、3.3億元、5.8億元及7.1億元。
估值方面：按全球公開發售後的20億股本計算，公司市值爲141-164億港元。估值方面， 19年公司市盈率約爲66.8-77.6倍，市淨率約爲5.04-5.08倍，高於行業平均水平。
此次穩價人是農銀國際，2020年共計3個項目，首日表現2漲1平。基石方面引入高瓴等8位投資者，合計認購約1.2億美元。我們回顧從2019年至今發行同屬物管行業的新股共計15只，僅有一隻时代鄰里（9928 HK）破發，考慮公司2017-2019年合約建築面積以及淨利潤分別以年複合增長率38.5%、104.8%高速增長，綜上所述給予其76分，評級爲“申購”。
風險提示：（1）市場競爭風險、（2）過度依賴合景泰富集團
