公司公布2020 年半年报。报告期内，公司实现营业收入42.8 亿元，同比减13.6%；归属于上市公司股东的净利润3.79 亿元，同比减少44.8%。

2020 年上半年，公司营收同比减少13.6%，归母净利润同比减少44.8%。（1）2020 年上半年，公司完成营业总收入43.09 亿元，完成年度预算的40.1%;归属上市公司股东净利润3.79 亿元，净资产收益率3.53%。（2）在营业总收入中，房地产租赁收入为6.15 亿元，占比14%；房地产转让出售业务收入为10.97 亿元，占比26%;贸易物流收入为20.23 亿元，占比47%；制造、服务金融和其他业务收入为5.74 亿元，占比13%。（3）报告期内，公司根据疫情防控各项要求，加快推进25 个在建工地全面复工复产，涉及项目建筑面积26.9 万平方米，投资总额49.8 亿元，实现区域开发建设投资7.49 亿元。（4）报告期内，公司完成实到外资12.6 亿，完成年度目标的50.4%；新增内资企业注册资本184.2 亿，完成目标的73.7%；新增跨国公司地区总部6 家，完成目标的50%，同时储备了多个总部项目。（5）沃尔玛山姆会员全球旗舰店、利勃海尔总部大楼、森兰电竞馆等项目全面开工建设，百济神州医药研发中心、埃地沃兹研发中心等项目进场装修。日本迪思科营运总部等项目正式开业。交银航空租赁、西门子能源等项目完成增资，梅开二度。东航股份、民生租赁等36 家SPV 项目落地。（6）在去年底，公司25 亿元摘牌祝桥镇核心区03 单元H-5、H-14 地块基础上，上半年，公司完成邮轮供应链、森筑置业和申水德源等3 个股权投资项目。

投资建议：受益自贸区建设，调低至“中性”评级。公司所在上海外高桥保税区是自贸区政策和制度创新的先导区，公司总开发土地面积达到20 平方公里，持有经营性房产项目总建筑面积约446 万平方米，资源优势明显。公司拥有五大业务板块：园区产业开发板块、商业办公地产板块、贸易物流服务板块、文化产业投资板块、金融服务业务板块。我们预计公司2020、2021年EPS 分别是0.80 元和0.97 元。我们认为，公司将受益于自贸区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好，给予公司2020 年14-18 倍动态PE 估值，对应合理价值区间11.2-14.4 元，调低至“中性”评级。

风险提示：公司租售业务面临政策调控的风险，以及园区平台业务拓展不顺风险。