白石洲项目80%股权注入,资产价值将逐步释放
白石洲资产80%股权注入:8 月25 日,公司发布公告称,公司以总对价407 万元人民币向富业投资、众集及胜成投资认购股份,认购完成后,连同2019 年10 月28 日注入的白石洲25%权益(对价1 万美元),公司及控股股东黄康境分别间接持有白石洲城市更新项目(「白石洲项目」)80%及20%权益。
白石洲项目价值将逐步释放,有望提升公司销售及增厚业绩:截至上半年,公司现有土储173 万方(权益86%),可售货值约695 亿元,大部分位于深圳及其他一二线城市,可有效保证每年40-60 亿合同销售额顺利完成。
此外,考虑到白石洲项目注入已完成,同时项目也在稳步推进过程,白石洲项目已经获批的专项规划,计容面积约358 万平方米,可售建面约180 万方,预计可贡献货值约2000 亿(假设自持物业也用于销售),将会分三期进行开发,开发周期预计为8 至10 年。预计第一期有望在2021 年初动工,22-23 年大概率可入市销售,随着白石洲项目的启动开发,将带动公司规模和盈利跨越式提升。
中期业绩短期波动,全年销售目标维持不变:截至2020 年中期,公司实现营业收入7.67 亿元,同比下滑28%,实现毛利4.41 亿元,同比下滑33%,公司实现归母净利润1.92 亿元,同比下滑96%。公司业绩下滑:1)主要在于公司专注于城市更新业务且目前销售规模较小,容易受个别项目结转周期性波动。2)财务费用大幅上升40%,香港NEO 于2019 年下半年竣工而利息费用化。3)有效税率大幅上升至93%,主要在于境外不能抵稅費用增加(如美元债条款调整,香港NEO 减值,香港NEO 财务费用等),假如剔除后,调整后有效税率回归正常44%水平。尽管公司短期业绩受项目结转周期的波动,但考虑到未来随着白石洲的入市,公司的盈利增长将处于一个稳步提升过程。
截至2020 年上半年,公司实现合同销售额24.6 亿元,预计全年销售可维持在60 亿。
目标价3.54 港元,买入评级:对于开发业务,目前白石洲已顺利注入并稳步推进,考虑到白石洲项目注入对公司NAV 增厚影响,我们测算公司NAV 约428 亿人民币,给予50%折让,对应开发业务214 亿人民币。对于投资物业,假设现有运营物业以及在建物业均实现稳定成熟运营,预估可实现利润约3.15 亿元,考虑到经常性收入可持续性,给予25 倍估值,对应投资物业估值63 亿。公司共计目标市值约308 亿港币,考虑股份摊薄后,对应目标价3.54 港元,买入评级。
白石洲項目80%股權注入,資產價值將逐步釋放
白石洲資產80%股權注入:8 月25 日,公司發佈公告稱,公司以總對價407 萬元人民幣向富業投資、衆集及勝成投資認購股份,認購完成後,連同2019 年10 月28 日注入的白石洲25%權益(對價1 萬美元),公司及控股股東黃康境分別間接持有白石洲城市更新項目(「白石洲項目」)80%及20%權益。
白石洲項目價值將逐步釋放,有望提升公司銷售及增厚業績:截至上半年,公司現有土儲173 萬方(權益86%),可售貨值約695 億元,大部分位於深圳及其他一二線城市,可有效保證每年40-60 億合同銷售額順利完成。
此外,考慮到白石洲項目注入已完成,同時項目也在穩步推進過程,白石洲項目已經獲批的專項規劃,計容面積約358 萬平方米,可售建面約180 萬方,預計可貢獻貨值約2000 億(假設自持物業也用於銷售),將會分三期進行開發,開發週期預計爲8 至10 年。預計第一期有望在2021 年初動工,22-23 年大概率可入市銷售,隨着白石洲項目的啓動開發,將帶動公司規模和盈利跨越式提升。
中期業績短期波動,全年銷售目標維持不變:截至2020 年中期,公司實現營業收入7.67 億元,同比下滑28%,實現毛利4.41 億元,同比下滑33%,公司實現歸母淨利潤1.92 億元,同比下滑96%。公司業績下滑:1)主要在於公司專注於城市更新業務且目前銷售規模較小,容易受個別項目結轉週期性波動。2)財務費用大幅上升40%,香港NEO 於2019 年下半年竣工而利息費用化。3)有效稅率大幅上升至93%,主要在於境外不能抵稅費用增加(如美元債條款調整,香港NEO 減值,香港NEO 財務費用等),假如剔除後,調整後有效稅率回歸正常44%水平。儘管公司短期業績受項目結轉週期的波動,但考慮到未來隨着白石洲的入市,公司的盈利增長將處於一個穩步提升過程。
截至2020 年上半年,公司實現合同銷售額24.6 億元,預計全年銷售可維持在60 億。
目標價3.54 港元,買入評級:對於開發業務,目前白石洲已順利注入並穩步推進,考慮到白石洲項目注入對公司NAV 增厚影響,我們測算公司NAV 約428 億人民幣,給予50%折讓,對應開發業務214 億人民幣。對於投資物業,假設現有運營物業以及在建物業均實現穩定成熟運營,預估可實現利潤約3.15 億元,考慮到經常性收入可持續性,給予25 倍估值,對應投資物業估值63 億。公司共計目標市值約308 億港幣,考慮股份攤薄後,對應目標價3.54 港元,買入評級。