弘阳上半年结转同比大幅增加，收入同比上升 146.3% 至 96.2 亿元，毛利率约25.3%。撇除投资物业的公允价值变动等非核心项目，我们估算公司核心净利约 6.1亿元，同比上升 21.7%。虽然净利增长速度受毛利率及项目权益比率下降而有所影响，但考虑到公司仍在增长阶段，属正常现像。弘阳强化物业开发的现金流管理，上半年签约回款率达91%，有效贡献经营现金流，至6 月底的净杠杆比率同比下降7.2 个百分点至 68.7%，比去年底环比下降 1.7 个百分点。弘阳1-7 月总销售额约408 亿元，同比上升19.1%，表现优于同业。我们维持买入评级，目标价每股3.6港元。

报告摘要

结转收入上升。弘阳上半年结转同比大幅增加，收入同比上升146.3% 至96.2 亿元，毛利率上半年约25.3%，虽然从去年同期较高水平的29.0% 回落3.7 个百分点，但去年下半年有所改善，环比上升1.5 个百分点。销售及行政成本对收入占比同比下降 7.0 个百分点，导致营业利润率有所改善，利润率同比上升 3.3 个百分点、环比上升 2.4 个百分点，至16.3%。撇除投资物业的公允价值变动等非核心项目，我们估算公司核心净利约 6.1 亿元，同比上升 21.7%。

拿地多元化。截至2020 年6 月，弘阳土地储备总建面约 1,837 万平米，73% 位处于长三角，其中 55% 位置于江苏，贯彻公司深耕长三角、做透大江苏的发展策略。弘阳上半年总购入307 万平米之土储，总成本约197 亿元，占上半年销售额（315.7 亿元）的62%，投资比率略高于在同业平均水平，反映公司为冲千亿元销售而作准备。在新取得的土储中，并购、商住联动与底价拿地占总额的45%，导致成本相对较轻，土地楼面均价约每平米6408 元，进一步看出公司深耕长三角所带来的比较优势。

「住宅+商业」双轮驱动发展。弘阳继续发展商业物业作中长线局置。上半年在营运的商业建筑面积达 50 萬平米，在建及拟建购物中心建筑面积达 24 萬平米。商业物业投资上半年为公司带来 2.13 亿元 的可持续性收入，同比上升 14.5%。为了平衡商业板块的重资本投入，弘阳强化物业开发的现金流管理，上半年签约回款率达91%，有效贡献经营现金流，在手现金水平同比上升 7.9% 至 182 亿元。至6 月底的净杠杆比率同比下降 7.2 个百分点至 68.7%，比去年底环比下降 1.7 个百分点。短债比率环比下降至 36.8%，现金短债比在6 月底约 1.54 倍，债务结构健康。

维持买入评级。在卫生事件的影响下，弘阳上半年销售增长虽然有所影响，但受惠于长三角地区的经济深度，及其对于房地产的刚性需求，二季度明显环比大幅改善，累计上半年的销售额仍然录得正增长。 7 月单月销售同比增长 130%，弘阳1-7 月总销售额约 408 亿元，同比上升19.1%，表现优于同业。虽然净利增长速度受毛利率及项目权益比率下降而有所影响，但考虑到公司仍在增长阶段，属正常现像。我们维持买入评级，目标价每股3.6 港元。

风险提示：房地产调控政策、经济下行对销售造成压力、疫情情况反复。