投资要点：收入增长近40%，物管及商管在管面积升至1，690万方：奥园健康生活总收入在2020年上半年持续高速增长，由2019年同期约3.92亿元（人民币·下同）增长39.5%至约5.47亿元。其中，物管服务分部及商业运营服务分部收入分别由2019年同期约2.88亿元、1.05亿元上升43.4%、28.9%至约4.12亿元、1.35亿元。在管面积方面，截止2020年6月底，公司物管及商业运营在管建筑面积分别进一步上升至约1，610万及80万方。值得一提，公司增值服务上半年收入增长在疫情下显著提速，收入同比增长96.9%至约5，761万元，显示该业务在小区多元化需求持续被挖掘而释放的巨大发展潜力。

　　整体毛利率稳中有升：奥国健康生活2020年上半年整体毛利率由2019年上半年约39.6%提升0.6个百分点至40.1%；主要原因系（1）物管服务的规模经济效益提升；（2）政府在疫情中发放的补贴支持。此外，公司主要在下半年才进行税务筹划，导致有效税率由2019年上半年约22%上升至约30%，期内净利润率因此同比下降2.6个百分点至20.4%。收购乐生活及宁波宏建股权，在管面积将突破4，500万方：奥圆健康生活期内分别以2.48亿元及3，530万收购乐生活智慧小区服务集团股份有限公司（「乐生活」）80%股权及宁波宏建物业服务有限公司（「宁波宏建」）的65%股权。乐生活于北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理220个项目，在管物业总建筑面积约2，330万方；宁波宏建专注于提供渐江省宁波市的住宅及商用物业管理服务，目前在管项目合共34个，合约建筑面积约为240万方。待收购完成后，公司2020年年底在管面积将有望突破4，500万方。再者，乐生活、宁波宏建具备较好的外部市场拓展能力，包含产业新城、政府公建、厂房、银行、医院、机场等在内的多种项目业态，并在部分区域具备市场拓展优势，如在秦皇岛医院物业的市场占有率超过90%，两项收购不但可以扩大公司在管规模以及收入来源，而且更为公司在地城协同性与业态互补性等多方面带条正面影响，将支持公司未朱业绩持续快速增长。

　　逐步落地并深化大健康产业服务：奥国健康生活期内战略投资龙头医美公司连天美5%股权。连天美为浙江最大医美医院连锁集团，是中国最早一批医疗美容企业之一。康养业务方面，公司与广州市番骂区中医院、广州市中医院签署双向转诊协定，多方向拓展中医药业务；此外，公司也与广东古兜旅游集团在江门古兜温泉小镇签署战略合作协定，联合开展康养业务。随着公司未来继续落地大健康业务，预期相关业务将会为公司未来业绩带来贡献。

　　盈利预测与投责建议：我们上调2020至2022财年的股东应占溢利分别至约为2.67亿元、3.81亿元及4.63亿元，同比上升约62.6%，40.0%及21.8%。根据现全流折现估值模型之测算，我们上调公司目标价由7.88港元至10.98港元，对应2020财年、2021财年和2022财年之预测市盈率分别约为26.9倍、19.2倍和15.8倍。基于新的目标价较8月27日收市价7.00港元存在约56.9%的上涨空间，维持公司“买入”评级。

投资风险：（1）业务订约合同额度增长不及预期：（2）系统风险