1H20业绩低于我们的预期
中华企业公布1H20业绩:营业收入50亿元,同比下降46%;归母净利润6亿元,同比下降64%,低于我们的预期。
公司业绩低于预期主要因疫情影响房地产业务结转节奏及持有型物业租金收入。公司上半年房地产销售收入和房产租赁收入分别同比下降48%和31%,共同导致营业收入同比降逾四成。期内公司税后毛利率下降3.0ppt至33.4%,三项费用率上行2.0ppt至6.7%,少数股东损益占净利润比重提升至48%(去年同期22%),最终归母净利润同比降幅超六成。若扣除转让上海星信房地产股权实现的投资收益(1.42亿元)等非经常性损益,公司扣非后的归母净利润将同比下降77%至4亿元。
现金短债比下降,净负债率边际上行。上半年公司实现经营活动现金净流出11亿元(去年同期净流出9亿元)。期末公司在手现金较2019年末下降24%至103亿元,为一年内到期有息负债的2.3倍(上年末7.2倍),净负债率边际上行至28%(上年末20%)。
发展趋势
全年销售料录得同比负增长。公司上半年累计实现销售金额/销售面积44.3亿元/6.5万平方米,分别同比下降33%/52%,对应销售均价同比增长39%至67851元/平方米(主要因上海区域销售额占比由2019年的47%提升至92%)。公司今年主推项目(尚汇家庭、滨江悦府和半山壹号等)位于,上海、无锡和苏州等中心城市的核心区域,我们预计公司下半年将积极推盘,销售有望回暖,全年销售额同比跌幅较上半年将有所收窄。
持有型物业租金收入短期承压。上半年公司持有型物业实现租金收入2.1亿元,同比下降31%(主要因疫情期间公司对租户减免租金)。往前看,我们预计公司下半年租金收入跌幅将收窄至低个位数(一/二季度分别同比下降45%/18%),全年租金收入同比下滑10%~20%。未来伴随着中企国际金融中心、中企财富世纪大厦和中企未来世纪大厦等位于,上海核心区域的写字楼相继建成入市,公司租金收入有望逐年提升,贡献稳定的现金流和利润。
盈利预测与估值
考虑到公司全年结转进度和租金收入可能低于我们此前预期,我,们下调2020/2021年每股盈利预测24%/22%至0.39/0.43元。公司当前股价交易于10.9/9.9倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级,下调目标价16%至3.91元,对应10.0/9.1倍2020/2021年目标市盈率,较当前股价有9%的下行空间
风险
新冠疫情影响范围及幅度超预期;结转进度不及预期。
1H20業績低於我們的預期
中華企業公佈1H20業績:營業收入50億元,同比下降46%;歸母淨利潤6億元,同比下降64%,低於我們的預期。
公司業績低於預期主要因疫情影響房地產業務結轉節奏及持有型物業租金收入。公司上半年房地產銷售收入和房產租賃收入分別同比下降48%和31%,共同導致營業收入同比降逾四成。期內公司税後毛利率下降3.0ppt至33.4%,三項費用率上行2.0ppt至6.7%,少數股東損益佔淨利潤比重提升至48%(去年同期22%),最終歸母淨利潤同比降幅超六成。若扣除轉讓上海星信房地產股權實現的投資收益(1.42億元)等非經常性損益,公司扣非後的歸母淨利潤將同比下降77%至4億元。
現金短債比下降,淨負債率邊際上行。上半年公司實現經營活動現金淨流出11億元(去年同期淨流出9億元)。期末公司在手現金較2019年末下降24%至103億元,為一年內到期有息負債的2.3倍(上年末7.2倍),淨負債率邊際上行至28%(上年末20%)。
發展趨勢
全年銷售料錄得同比負增長。公司上半年累計實現銷售金額/銷售面積44.3億元/6.5萬平方米,分別同比下降33%/52%,對應銷售均價同比增長39%至67851元/平方米(主要因上海區域銷售額佔比由2019年的47%提升至92%)。公司今年主推項目(尚滙家庭、濱江悦府和半山壹號等)位於,上海、無錫和蘇州等中心城市的核心區域,我們預計公司下半年將積極推盤,銷售有望回暖,全年銷售額同比跌幅較上半年將有所收窄。
持有型物業租金收入短期承壓。上半年公司持有型物業實現租金收入2.1億元,同比下降31%(主要因疫情期間公司對租户減免租金)。往前看,我們預計公司下半年租金收入跌幅將收窄至低個位數(一/二季度分別同比下降45%/18%),全年租金收入同比下滑10%~20%。未來伴隨着中企國際金融中心、中企財富世紀大廈和中企未來世紀大廈等位於,上海核心區域的寫字樓相繼建成入市,公司租金收入有望逐年提升,貢獻穩定的現金流和利潤。
盈利預測與估值
考慮到公司全年結轉進度和租金收入可能低於我們此前預期,我,們下調2020/2021年每股盈利預測24%/22%至0.39/0.43元。公司當前股價交易於10.9/9.9倍2020/2021年預測市盈率。維持中性評級,下調目標價16%至3.91元,對應10.0/9.1倍2020/2021年目標市盈率,較當前股價有9%的下行空間
風險
新冠疫情影響範圍及幅度超預期;結轉進度不及預期。