奥园健康上半年收入同比上升39.5%至约5.5 亿元。从分部收入来看，物业管理服务分部收入同比上升43.4%至4.1 亿元；商业运营服务分部收入同比上升28.9%至1.4 亿元。整体毛利率维持稳定水平，核心净利润同比增长28.8%至1.05 亿元。随着乐生活于8 月并表，及母公司奥园集团的交付逐步恢复，公司重申在管规模于年底达到4500 万平米之目标不变，支持下半年以至明年的营收增长。母公司奥园集团截至6 月底拥有约4900 万平米的土储（包括已售未结）及3000 万平米来自城市更新项目的规划面积，将支撑奥园健康中长期在管规模的增长。我们维持“买入”评级，目标价维持每股11.5 港元。

　　报告摘要

　　收入同比上升39.5%。奥园健康上半年收入同比上升39.5%至约5.5 亿元。从分部收入来看，物业管理服务分部收入同比上升43.4%，至4.1 亿元，其中，基础物业管理服务、社区增值服务及销售辅助服务子板块收入分别同比上升30.4%、96.9%及36.5%，至2.3 亿元、0.6 亿元及1.1 亿元。商业运营服务分部收入同比上升28.9%，至1.4 亿元，其中，商业运营及管理服务及市场定位与商户招揽服务子板块收入分别同比上升44.5%及-12.1%，至1.1 亿元及0.25 亿元。收入增长主要受在管规模增长所带动，在管面积同比上升34%至约1600 万平米，在管商场数目由去年6 月底的12 个增至2020 年6 月底的17 个。

　　整体毛利率保持稳定。毛利率同比微升0.6 个百分点，其中物业管理服务分部同比上升2.5 个百分点，主要受社区增值服务及大业主增值服务收入占比上升所带动，其毛利率管高于基础物业管理服务。行政开支对收入比较大幅下降5.5 个百分点，扣除去年一次性的上市费用，行政开支比率同比下降1.4 个百分点。公司税务筹划主要在下半年进行，导致有效税率从去年上半年的22%上升至2020 年上升年的30%。综上因素，奥园健康净利润同比上升23.5%至1.1 亿元，净利率同比下降2.6个百分点至20.3%。

　　维持“买入”评级。整体而言，奥园健康上半年业绩大致合符预期，扣除一次性收益及开支后，2020 上半年核心净利润同比增长28.8%。公司新并购的乐生活于8 月并表，支持下半年营收增长；下半年交付过来的新项目能够支持2021 年的营收增长。

　　中长期而言，母公司奥园集团截至6 月底拥有约4900 万平米的土储（包括已售未结）及3000 万平米来自城市更新项目的规划面积，将支撑奥园健康在管规模的增长。我们维持“买入”评级，目标价维持每股11.5 港元。

　　风险提示：并购外拓市场竞争愈趋激烈；增值服务发展的不确定性