核心观点
公司评级:国外评级方面,穆迪于2019-04-09 给予公司主体B1 评级,评级展望稳定;标普于2019-04-12 给予公司主体B 评级,评级展望正面;惠誉于2019-09-10 给予公司主体B+评级,评级展望稳定。国内评级方面,中诚信国际于2020-5-27 给予正荣地产控股主体AAA 评级,评级展望稳定;大公国际于2020-05-28 给予正荣地产控股主体AAA 评级,评级展望稳定。
发行美元债寻求多元融资,加权票息低于行业同评级。公司2020 年上半年美元债发行8.9 亿美元,平均利率为7.57%,平均年期为3 年。存量美元债加权平均票面利率为9.1%,房企主体评级为B2 的加权平均票息为11.9%,票面利率低于同评级市场水平。
销售目标稳中有增,土储分布日益均衡。正荣地产2019 年合约销售金额和面积分别为1307.1 亿元和843.9 万平方米,2020 年目标销售金额1400 亿,2020H1 完成全年销售目标40%。2019 年土储聚焦二、三线城市,城市群分布较均衡,权益土地储备达1446.5 万平方米。2020 年上半年地价房价比38.4%,拿地金额与销售金额比为31.8%,开始加大拿地力度,同时,土地权益比例也在稳步提升。
业绩保障系数较高,三费占比维持低位,成本管控较好。2019 年业绩保障系数1.2。三费占营收比6.7%,成本管控较好。2019 年权益乘数、资产周转率、存货周转率分别为5.4、21.0%、30.8%,较去年基本保持稳定。
根据公司公告的2019 年和2020 年—上半年销售金额,进行现金流压力测算,短期偿债具有的安全边际。若仅考虑通过销售回款来偿还公司短债,2019 年6-12 月销售对今年同期销售规模覆盖比率为2.0;若进一步考虑土地款支出,销售回款偿还短期债务之后,剩余的金额能够支撑1.07 倍的2019 年拿地力度,销售回款对于债务及费用的覆盖程度较高,资金的使用情况较为灵活。
短期偿债能力稳定,公司受关联方及非控股股东交易影响较小。2019 年公司短债现金比为1.42。向合营企业提供的担保为47.7 亿元,同比增长29.3%,占所有者权益的15.4%。抵押资产获款比45.9%。存货和投资物业的抵押比分别为61.3%和46.0%。应收关联方款项和应收附属公司非控股股东款项占流动负债比7.3%。应付关联方款项和附属公司非控股股东垫款占流动负债比14.4%。
综上,公司偿债能力有安全边际。建议关注公司一、二级市场表现。
风险提示:政策风险,融资风险,信用风险,销售业绩未完成风险