我们近期邀请公司管理层出席了中泰国际地产行业策略会。
土储质量高,财务稳健
截止19 年底,公司总可售货值约458 亿,95%位于核心一二线城市,前5 大城市为天津/南京/武汉/常熟/杭州,占总可售货值的比例为19.0%/17.7%/17.0%/13.1%/10.0%。2020 年公司可售货值355 亿,其中新货占70%;上半年总合约销售73.5 亿,同比下降27.5%,主要由于预售证获取受疫情影响有所延迟,预计随着疫情受控,推盘、销售节奏将恢复;考虑1)公司货值主要位于供应较紧缺的核心城市;2)20 年整体流动性宽松,我们预计公司有望实现70%以上的去化率(19 年:约72%),20 年销售预计可达250 亿,与19 年基本持平。20 年公司将继续保持拿地节奏,预计投资占销售比重为30-40%。19 年底,净负债率为57.7%,现金对短债比1.5x,过去5 年公司的合约销售回款率均在90%以上,我们认为公司整体财务较稳健。
不动产运营与物业管理业务发展积极
15 年以来,公司通过收购一线城市存量物业布局办公及公寓运营,目前收入、运营、品牌颇具亮点:1)19 年底,公司不动产平台资产管理规模约90 亿元,在上海、北京、苏州、杭州等地核心位置共拥有16 个项目,管理面积近22 万平方米,其中公寓项目12个,平均出租率93%,办公项目4 个,平均出租率95%;2)19 年租金收入同比增78.4%至2.4 亿,计入分占合营企业业绩,我们预计办公公寓平台对公司净利润的贡献达20%以上;3)北京东直门项目实现2 年内收购-改造-增值退出: 18 年通过法拍获得项目,成本约3 个亿左右,改造后引入Wework 为核心租户,20 年3 月以4.76 亿出售,周期短、回报好。我们看好其不动产运营的发展,整体回报有望进一步提升。物管板块-景瑞服务-发展积极,布局全国36 个城市,覆盖别墅、公寓、商业、政府行政办公楼等多种业态,19 年底合同管理面积逾2500 万平方米,收入4.4 亿;潜在价值重估机会值得关注。
估值低,股息吸引,建议投资者积极关注
截止7 月24 日,公司的股价对应2.8x19 年PE,0.48x19 年PB 与,12.0%19 年股息率。公司物业销售稳步发展,存量物业运营势头好,我们认为公司目前估值较低,股息回报吸引。我们建议投资者积极关注。
风险提示:(一)政策大幅收紧;(二)人民币汇率波动加剧;(三)疫情发展超预期
我們近期邀請公司管理層出席了中泰國際地產行業策略會。
土儲質量高,財務穩健
截止19 年底,公司總可售貨值約458 億,95%位於核心一二線城市,前5 大城市爲天津/南京/武漢/常熟/杭州,佔總可售貨值的比例爲19.0%/17.7%/17.0%/13.1%/10.0%。2020 年公司可售貨值355 億,其中新貨佔70%;上半年總合約銷售73.5 億,同比下降27.5%,主要由於預售證獲取受疫情影響有所延遲,預計隨着疫情受控,推盤、銷售節奏將恢復;考慮1)公司貨值主要位於供應較緊缺的核心城市;2)20 年整體流動性寬鬆,我們預計公司有望實現70%以上的去化率(19 年:約72%),20 年銷售預計可達250 億,與19 年基本持平。20 年公司將繼續保持拿地節奏,預計投資佔銷售比重爲30-40%。19 年底,淨負債率爲57.7%,現金對短債比1.5x,過去5 年公司的合約銷售回款率均在90%以上,我們認爲公司整體財務較穩健。
不動產運營與物業管理業務發展積極
15 年以來,公司通過收購一線城市存量物業佈局辦公及公寓運營,目前收入、運營、品牌頗具亮點:1)19 年底,公司不動產平台資產管理規模約90 億元,在上海、北京、蘇州、杭州等地核心位置共擁有16 個項目,管理面積近22 萬平方米,其中公寓項目12個,平均出租率93%,辦公項目4 個,平均出租率95%;2)19 年租金收入同比增78.4%至2.4 億,計入分佔合營企業業績,我們預計辦公公寓平台對公司淨利潤的貢獻達20%以上;3)北京東直門項目實現2 年內收購-改造-增值退出: 18 年通過法拍獲得項目,成本約3 個億左右,改造後引入Wework 爲核心租戶,20 年3 月以4.76 億出售,週期短、回報好。我們看好其不動產運營的發展,整體回報有望進一步提升。物管板塊-景瑞服務-發展積極,佈局全國36 個城市,覆蓋別墅、公寓、商業、政府行政辦公樓等多種業態,19 年底合同管理面積逾2500 萬平方米,收入4.4 億;潛在價值重估機會值得關注。
估值低,股息吸引,建議投資者積極關注
截止7 月24 日,公司的股價對應2.8x19 年PE,0.48x19 年PB 與,12.0%19 年股息率。公司物業銷售穩步發展,存量物業運營勢頭好,我們認爲公司目前估值較低,股息回報吸引。我們建議投資者積極關注。
風險提示:(一)政策大幅收緊;(二)人民幣匯率波動加劇;(三)疫情發展超預期