投资要点：
公司业务多元化，是全国领先的综合物管服务供货商。公司专注于中高端物业，业务类型包括物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务。物业类型包括住宅、商业、写字楼、市政、文体等。公司控股股东为控股73.95%的叶昌投资有限公司，实际控制人为佳兆业集团控股有限公司。2018 年12 月6 日，公司在香港联交所主板上市。2020 年公司位列中国物业服务企业第11 名，2019 粤港澳大湾区物业服务企业50 强第8 名。
公司归母净利润快速上升，在管建面升至4620.7 万平。2019 年，公司实现营业总收入和归母净利润分别为12.62 亿元、1.64 亿元，分别同比增加40.91%、203.2%。2019 年，公司物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务收入占比分别为44.34%、37.04%、9.63%、8.99%。截止2019 年底，公司在大湾区、长三角、环渤海、华西、华中地区的在管物业建面分别为1239 万平、2094 万平、378 万平、598 万平、312万平。截止2019 年底，公司物业管理总在管建筑面积达46.2 百万平，总物业管理数量为304 个，当中包括164 个住宅小区及140 项非住宅物业。
公司特点：1）依靠佳兆业集团和第三方收购，公司获得了较高的成长性。近年来，公司控股股东佳兆业集团土地储备持续增长。而除2019 年以外，佳兆业集团交付给公司的物业管理建面占比均高达80%以上。2019 年，公司通过第三方收购，总在管建筑面积增加了逾16.3 百万平。2）依靠佳兆业集团在旧改上雄厚实力，公司服务业态较为丰富。截止2019 年底，佳兆业集团已经成功转换近1281 万平旧改项目。由于旧改项目主要分布在大湾区的城市中心区域，这使得集团交付给公司的物管项目类型和公司服务类型较为丰富。
公司各业务类型呈互动促进关系。我们认为，公司的物管服务属于基础性业务，公司据此获得的管理经验积累和母公司的资源有助于其进一步向上获得支付前及顾问服务，向下围绕“人、财、车、房”外延多元化增值服务。考虑到服务多元化会提高公司服务的成本，因此公司会进一步通过智能解决方案服务实现在提升服务质量的前提下降低服务的成本。上述衍生的三种辅助服务类型都对公司物管服务提供了利润反哺。
合理价值区间为45.28-52.82 港元，“优于大市”评级。我们预计公司2020-2022 年EPS 分别为1.38 元、1.88 元、2.54 元。参考同类可比公司估值，给予公司2020 年30-35 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为45.28-52.82 港元（41.40-48.30 元人民币，港币汇率中间价为0.91435 人民币/港元），给予“优于大市”评级。
风险提示。人工成本上升风险；区域过度集中风险；增值业务拓展不及预期风险。
投資要點：
公司業務多元化，是全國領先的綜合物管服務供貨商。公司專注於中高端物業，業務類型包括物業管理服務、交付前及顧問服務、小區增值服務及智能解決方案服務。物業類型包括住宅、商業、寫字樓、市政、文體等。公司控股股東爲控股73.95%的葉昌投資有限公司，實際控制人爲佳兆業集團控股有限公司。2018 年12 月6 日，公司在香港聯交所主板上市。2020 年公司位列中國物業服務企業第11 名，2019 粵港澳大灣區物業服務企業50 強第8 名。
公司歸母淨利潤快速上升，在管建面升至4620.7 萬平。2019 年，公司實現營業總收入和歸母淨利潤分別爲12.62 億元、1.64 億元，分別同比增加40.91%、203.2%。2019 年，公司物業管理服務、交付前及顧問服務、小區增值服務及智能解決方案服務收入佔比分別爲44.34%、37.04%、9.63%、8.99%。截止2019 年底，公司在大灣區、長三角、環渤海、華西、華中地區的在管物業建面分別爲1239 萬平、2094 萬平、378 萬平、598 萬平、312萬平。截止2019 年底，公司物業管理總在管建築面積達46.2 百萬平，總物業管理數量爲304 個，當中包括164 個住宅小區及140 項非住宅物業。
公司特點：1）依靠佳兆業集團和第三方收購，公司獲得了較高的成長性。近年來，公司控股股東佳兆業集團土地儲備持續增長。而除2019 年以外，佳兆業集團交付給公司的物業管理建面佔比均高達80%以上。2019 年，公司通過第三方收購，總在管建築面積增加了逾16.3 百萬平。2）依靠佳兆業集團在舊改上雄厚實力，公司服務業態較爲豐富。截止2019 年底，佳兆業集團已經成功轉換近1281 萬平舊改項目。由於舊改項目主要分佈在大灣區的城市中心區域，這使得集團交付給公司的物管項目類型和公司服務類型較爲豐富。
公司各業務類型呈互動促進關係。我們認爲，公司的物管服務屬於基礎性業務，公司據此獲得的管理經驗積累和母公司的資源有助於其進一步向上獲得支付前及顧問服務，向下圍繞“人、財、車、房”外延多元化增值服務。考慮到服務多元化會提高公司服務的成本，因此公司會進一步通過智能解決方案服務實現在提升服務質量的前提下降低服務的成本。上述衍生的三種輔助服務類型都對公司物管服務提供了利潤反哺。
合理價值區間爲45.28-52.82 港元，“優於大市”評級。我們預計公司2020-2022 年EPS 分別爲1.38 元、1.88 元、2.54 元。參考同類可比公司估值，給予公司2020 年30-35 倍的動態市盈率，對應合理價值區間爲45.28-52.82 港元（41.40-48.30 元人民幣，港幣匯率中間價爲0.91435 人民幣/港元），給予“優於大市”評級。
風險提示。人工成本上升風險；區域過度集中風險；增值業務拓展不及預期風險。
