核心观点:
低利润率一直都是绿城的痛点所在,为了探究其中原因,本文我们将从绿城的成本结构出发,深度探究以高端品质著称的绿城盈利能力为什么低于行业平均水平;为了使论证更具说服力,我们引入了城市布局相似、同样高端产品以及规模千亿的滨江作为对比论证。
最终发现,绿城盈利能力偏弱的主要原因有四个方面:
一是宋卫平时代,出于对产品品质的要求,以及三四线城市项目比重较高,偏高的建安费用成为绿城低毛利润率的主因;
二是中交时代,受绿城2009 年左右遗留的历史问题影响,长期未去化或者去化慢的项目沉淀了越来越多的资本化利息,增加了营业成本;
三是相对滨江而言,绿城的管理费用率有待下降;
四是过去所拿的高价项目对当前绿城的发展仍有拖累,绿城通过大幅计提资产减值损失,提前预示风险,但也进一步分流了净利润。
核心觀點:
低利潤率一直都是綠城的痛點所在,為了探究其中原因,本文我們將從綠城的成本結構出發,深度探究以高端品質著稱的綠城盈利能力為什麼低於行業平均水平;為了使論證更具説服力,我們引入了城市佈局相似、同樣高端產品以及規模千億的濱江作為對比論證。
最終發現,綠城盈利能力偏弱的主要原因有四個方面:
一是宋衞平時代,出於對產品品質的要求,以及三四線城市項目比重較高,偏高的建安費用成為綠城低毛利潤率的主因;
二是中交時代,受綠城2009 年左右遺留的歷史問題影響,長期未去化或者去化慢的項目沉澱了越來越多的資本化利息,增加了營業成本;
三是相對濱江而言,綠城的管理費用率有待下降;
四是過去所拿的高價項目對當前綠城的發展仍有拖累,綠城通過大幅計提資產減值損失,提前預示風險,但也進一步分流了淨利潤。