事件：4 月29 日，公司發佈2019 年年報及2020 年一季報： 　　1）公司2019 年實現營業收入11.03 億，同比-69.74%；歸母淨利潤6.05 億，同比+84.79%；擬每10 股派發現金紅利0.60 元（含稅）；2）公司2020 年一季度實現營業收入2.19 億，同比-8.91%；歸母淨利潤204.54 萬，同比+110.83%。 項目結轉減少致營收降低，投資收益增加推動業績高增1）因公司所屬子公司本期達到結轉收入時點的項目比上年同期減少，公司2019 年營業收入11.03 億，同比-69.74%。2）除去主營業務，影響公司利潤的因素主要有：報告期內，公司向GH Investment 1 Limited 轉讓公司持有的正奇尚誠、正奇尚信等公司股權產生3.75 億投資收益，出售全資子公司香河萬通70%股權產生收益8.73 億；同時，報告期內公司計提中融國富2.29 億商譽減值和計提2.17 億存貨跌價準備；此外，公司少數股東權益佔比下降，公司2019 年實現歸母淨利潤6.05 億，同比+84.79%。 開發業務：優質存量土儲保障轉型期業績平穩釋放1）公司2019 年實現銷售面積3.38 萬方，合同銷售金額8.27 億。2）截至報告期末，公司13 個在售項目中，未售面積19.43 萬方，以2019 年銷售均價2.45 萬/平計算，可售貨值約47.6 億；3）公司依然持有香河萬通剩餘30%股權，據公司公告，按公允價值計量，預計後續將確認投資收益約2.3 億。 商業地產：手握核心寫字樓資源，租金增長可期公司寫字樓處於一二線城市核心地段：北京萬通中心位於國貿CBD 區域，上海萬通中心位於虹橋商務區核心地段，天津萬通中心位於天津和平區金融中心，目前已經形成了“萬通中心”這一標準化的成熟甲級寫字樓運營品牌。2019 年公司實現租金收入2.54億，同比+9.55%。考慮到北京、上海寫字樓供需趨於平衡，租金收入有望平穩增長，且公司上海、天津寫字樓出租率有繼續提升空間，公司未來的自持經營性物業收入有望保持穩健增長。 財務健康推動轉型升級，持續回購彰顯信心 　　1）公司從2016 年開始有息負債顯著下降，資產負債率也逐年降低。截至報告期末，公司23.93 億有息負債中，一年內到期有息負債僅1.15 億，賬面貨幣資金達到24.05億，貨幣資金充足，後續轉型負擔較小。2）公司於2019 年12 月27 日董事會審議通過股份回購計劃，擬回購2.5-5 億元公司股份，截至2020 年3 月31 日已回購支付金額8657.60 萬；4 月21 日，董事會審議通過調整回購股份價格上限的議案，將購買的最高價由6.58 元/股提升至9.76 元/股，充分彰顯公司管理層對轉型發展的信心。 　　投資建議：公司已竣工地產項目貨值充沛，後續能持續釋放利潤；持有型物業租金收入增長穩定；資產負債結構持續優化，在手現金充足；同時，持續回購公司股份，彰顯對未來轉型的信心。預計公司2020-2022 年EPS 分別爲0.34 元、0.38 元、0.41 元，當前股價對應2020-2022 年PE 分別爲23.16X、20.97X、19.37X，維持“買入”評級。 　　風險提示：公司轉型不及預期，公司地產項目銷售與結算低於預期。