事件。公司公布2019 年年报。报告期内，公司实现营业收入33.52 亿元，同比增加21.40%；归属于上市公司股东的净利润为10.85 亿元，同比增长11.03%。公司2019 年度按每10 股向全体股东分配现金红利3.10 元（含税）。

2019 年，受结转的销售收入有所增加推动，公司营收增加21.40%；同期，归母净利润增加11.03%。2019 年，公司实现营业收入合计33.52 亿元。其中，房地产销售收入17.56 亿元，同比增加45.97%；房地产租赁收入14.35亿元，同比增加2.94%；酒店公寓服务收入1.53 亿元，同比下滑3.06%。

根据公司2019 年年报披露：新开工及续建项目：（1）金桥智谷（4-02 地块）项目（原名由度工坊Ⅴ期）于2019 年9 月开工；（2）由度工坊Ⅱ期（34-06），2019 年年内取得产证并交付运营；（3）OFFICE PARK Ⅱ地铁板块项目（T3-5）完成工程整体施工，启动竣工验收备案相关工作；（4）Lalaport 啦啦宝都商业综合体项目（T4-03），主体实物工程量施工基本完成；（5）碧云尊邸（S11 地块住宅）项目，完成主体结构施工，提交预售许可证申报材料；（6）由度工坊Ⅲ期（31-02）项目，工程按计划推进中；（7）北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目，完成实物工程量施工，预计2020 年8月实现开园。

2019 年上半年，公司积极参与新区科创母基金的设立工作，目前母基金已正式运作。2019 年下半年，公司全力推动浦东智能制造产业投资基金（拟20亿元规模，首期约10 亿元）组建工作，公司坚持高起点的定位，通过央地合作打造基金品牌，成功引进国内智能龙头中车集团作为基金发起方。2019 年，临港碧云壹零项目保持了良好的销售态势，全年累计收款约13 亿元。

投资建议。重点项目碧云尊邸今年预售，“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理。公司逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235万㎡。根据公司2019 年年报披露：2020 年，碧云尊邸（S11 地块住宅）项目第一批开盘预售，全力以赴回笼资金，并确保2022 年3 月末之前交房。

我们预计公司2020、2021 年EPS 分别是1.22 和1.52 元。根据目前相关可比公司的动态PE 估值，我们给予公司2020 年14-18 倍动态PE，对应合理价值区间为17.08-21.96 元，维持公司“优于大市”评级。

风险提示：公司租售业务面临加息和政策调控风险，以及经济下滑风险。