核心观点：
2019 年，公司实现销售金额为168 亿元，同比增长2.1%，保持平稳增长，其中深圳项目销售额占比80%；截至2019 年末，公司拥有土地储备总建筑面积为438 万平米，足够未来多年的发展；2019 年净负债率进一步下降13.5 个百分点至40.7%，融资成本也下降0.1 个百分点至4.7%，国企资金优势明显；公司毛利润率保持34.5%左右，净利润率29%，盈利能力处于行业较优水平。未来五年，公司将加强资源获取能力及专业运营能力，在土地储备及合同销售增长方面更为进取。
一、销售额维持平稳，深圳项目销售额占比80%2019 年，深圳控股实现合同销售额约168 亿元，同比增长2.1%，合同销售面积约49 万平米，同比减少17%。凭借销售项目的核心位置和卓越品质，2019 年销售均价为34426 元/平米，同比上涨20%。其中68%的销售额来自住宅项目，80%的销售额来自深圳的销售项目，深业中城、前海颐湾府及泰然立城等优质项目备受市场欢迎。深业中城开盘当天全部售罄；前海颐湾府开盘去化九成，实现合同销售40.7 亿元；泰然立城在写字楼市场下行、机构客户资金紧张的情况下，仍实现了大宗销售约31.4 亿元。
2019 年，公司结转物业销售面积约51.9 万平米，较2018 年上升30.1%；实现物业销售净收入约92.61 亿元，同比下降2.7，房地产开发销售毛利率为37%，下降3.2 个百分点；2020 年，受疫情影响，深圳控股部分项目将延至2021 年推售，调整后2020 年推售货值与2019 年持平。
二、土储聚焦大湾区，未来投资态度更为进取
2019 年，公司新增土地储备计容建筑面积共计约22 万平米，同比下降65%，2019 年公司的面积投销比为0.45，小于1，投资力度较弱；截止2019 年末，公司总土地储备建筑面积约438 万平米，同比减少30%，总土地储备建筑面积可保障未来多年的发展。
自2017 年公司提出聚焦大湾区的战略布局以来，持续通过多种方式获取大湾区的土地项目，并陆续处置位于三四线城市的低效项目，优化资产结构。截止2019 年末，公司在大湾区土地储备计容建筑面积约占51%，一二线城市的土地储备占比51%，公司在一二线和大湾区充足的土地储备，为未来的发展提供保障。
2020 年受到疫情影响，房地产行业的低迷周期预计将持续一段时间，在市场竞争相对减弱的情况下，对深圳控股而言也是获取优质资产的良机，因此2020 年深圳控股将采取积极的投资态势，发挥其资金优势，加大在深圳、粤港澳大湾区及核心一二线城市的投资。
三、净负债率下降13.5 百分点，融资成本优势明显截至2019 年底，深圳控股净负债率（包含所有带息负债）为40.7%，下降13.5 个百分点，财务杠杆处于行业较低水平，愈加稳健。2019 年公司拥有银行及其他借款总额222.40亿元，同比上升6.1%，现金结存（包括受限制现金）约为113.24 亿元，同比下降2.28%，净负债率下降主要得益于公司股东权益的增加。
作为深圳国资委下的房地产开发公司，深圳控股拥有国企的低融资成本优势，2019 年融资成本维持在4.7%的较低水平，较2018 年下降0.1 百分点。在当前行业形势较为严峻的情况下，凭借稳健的财务杠杆及低融资成本的资金优势，公司未来的发展仍有释放空间。
四、净利润率29%，盈利能力远高于EH50 平均水平2019 年，公司实现营业收入约136 亿元，同比减少10%，其中净销售收入为92.61 亿元，同比下降12.7%，由于对结算节奏安排上的因素，导致2019 年物业销售收入出现下滑。
2019 年公司毛利润约46.9 亿元，毛利润率为34.5%，高于EH50 房企32.61%的平均水平。其中开发销售毛利润率37%，物业投资毛利润率达68%。
2019 年公司实现净利润40.06 亿元，同比上升18.3%。净利润率29%，增加6.8 个百分点，远高于EH50 房企14.8%的平均水平。净利润率较高的原因主要有两方面，一是2019 年转拨至投资物业后公允价值上升，同比增加216.5%至8.77 亿元；二是所得税开支减少，2019年公司所得税开支为21.11 亿元，同比减少25.7%。此外，公司的核心盈利为28.亿元，同比下滑2.8%，下滑原因是2019 年无法将7.8 亿元的恒大股东分红计入当年的投资收益。
核心觀點：
2019 年，公司實現銷售金額爲168 億元，同比增長2.1%，保持平穩增長，其中深圳項目銷售額佔比80%；截至2019 年末，公司擁有土地儲備總建築面積爲438 萬平米，足夠未來多年的發展；2019 年淨負債率進一步下降13.5 個百分點至40.7%，融資成本也下降0.1 個百分點至4.7%，國企資金優勢明顯；公司毛利潤率保持34.5%左右，淨利潤率29%，盈利能力處於行業較優水平。未來五年，公司將加強資源獲取能力及專業運營能力，在土地儲備及合同銷售增長方面更爲進取。
一、銷售額維持平穩，深圳項目銷售額佔比80%2019 年，深圳控股實現合同銷售額約168 億元，同比增長2.1%，合同銷售面積約49 萬平米，同比減少17%。憑藉銷售項目的核心位置和卓越品質，2019 年銷售均價爲34426 元/平米，同比上漲20%。其中68%的銷售額來自住宅項目，80%的銷售額來自深圳的銷售項目，深業中城、前海頤灣府及泰然立城等優質項目備受市場歡迎。深業中城開盤當天全部售罄；前海頤灣府開盤去化九成，實現合同銷售40.7 億元；泰然立城在寫字樓市場下行、機構客戶資金緊張的情況下，仍實現了大宗銷售約31.4 億元。
2019 年，公司結轉物業銷售面積約51.9 萬平米，較2018 年上升30.1%；實現物業銷售淨收入約92.61 億元，同比下降2.7，房地產開發銷售毛利率爲37%，下降3.2 個百分點；2020 年，受疫情影響，深圳控股部分項目將延至2021 年推售，調整後2020 年推售貨值與2019 年持平。
二、土儲聚焦大灣區，未來投資態度更爲進取
2019 年，公司新增土地儲備計容建築面積共計約22 萬平米，同比下降65%，2019 年公司的面積投銷比爲0.45，小於1，投資力度較弱；截止2019 年末，公司總土地儲備建築面積約438 萬平米，同比減少30%，總土地儲備建築面積可保障未來多年的發展。
自2017 年公司提出聚焦大灣區的戰略佈局以來，持續通過多種方式獲取大灣區的土地項目，並陸續處置位於三四線城市的低效項目，優化資產結構。截止2019 年末，公司在大灣區土地儲備計容建築面積約佔51%，一二線城市的土地儲備佔比51%，公司在一二線和大灣區充足的土地儲備，爲未來的發展提供保障。
2020 年受到疫情影響，房地產行業的低迷週期預計將持續一段時間，在市場競爭相對減弱的情況下，對深圳控股而言也是獲取優質資產的良機，因此2020 年深圳控股將採取積極的投資態勢，發揮其資金優勢，加大在深圳、粵港澳大灣區及核心一二線城市的投資。
三、淨負債率下降13.5 百分點，融資成本優勢明顯截至2019 年底，深圳控股淨負債率（包含所有帶息負債）爲40.7%，下降13.5 個百分點，財務槓桿處於行業較低水平，愈加穩健。2019 年公司擁有銀行及其他借款總額222.40億元，同比上升6.1%，現金結存（包括受限制現金）約爲113.24 億元，同比下降2.28%，淨負債率下降主要得益於公司股東權益的增加。
作爲深圳國資委下的房地產開發公司，深圳控股擁有國企的低融資成本優勢，2019 年融資成本維持在4.7%的較低水平，較2018 年下降0.1 百分點。在當前行業形勢較爲嚴峻的情況下，憑藉穩健的財務槓桿及低融資成本的資金優勢，公司未來的發展仍有釋放空間。
四、淨利潤率29%，盈利能力遠高於EH50 平均水平2019 年，公司實現營業收入約136 億元，同比減少10%，其中淨銷售收入爲92.61 億元，同比下降12.7%，由於對結算節奏安排上的因素，導致2019 年物業銷售收入出現下滑。
2019 年公司毛利潤約46.9 億元，毛利潤率爲34.5%，高於EH50 房企32.61%的平均水平。其中開發銷售毛利潤率37%，物業投資毛利潤率達68%。
2019 年公司實現淨利潤40.06 億元，同比上升18.3%。淨利潤率29%，增加6.8 個百分點，遠高於EH50 房企14.8%的平均水平。淨利潤率較高的原因主要有兩方面，一是2019 年轉撥至投資物業後公允價值上升，同比增加216.5%至8.77 億元；二是所得稅開支減少，2019年公司所得稅開支爲21.11 億元，同比減少25.7%。此外，公司的核心盈利爲28.億元，同比下滑2.8%，下滑原因是2019 年無法將7.8 億元的恒大股東分紅計入當年的投資收益。
