公司的核心亮點在於：a. 土儲豐厚且優質（盈利能力極強），低有息負債且現金流穩定；b. 安全邊際顯著，目前市值較NAV 折價約45%；c. 公司積極回饋股東，公司18 年回購金額4.53 億元，派息約8.68 億（分紅率85%），19 年回購金額5.47 億元，保守估計19 年分紅率50%對應潛在股息率也已超5%。另外，新業務謹慎穩步推進，對資本消耗不大。維持“強烈推薦-A”投資評級，目標價4.94 元/股（對應NAV 折價25%）。 （1）土儲豐厚且優質，得益於多年前拿地樓面價偏低且半數土儲享有稅收優惠，盈利能力極強。公司近兩年銷售額大體維持在30-40 億元的規模，無新拿地，結算利潤維持在10-12 億元的規模。截至2019H1，公司未竣工建面約320 萬平（權益比100%），對應未竣工貨值約580 億元，結構上南京/蕪湖/上海佔比分別爲68%/19%/6%（建面口徑），其中單南京威尼斯水城建面佔比就達52%，全部貨值按18 年的銷售量級來說可供開發10 年以上，土儲豐厚；且在手土儲均是多年前獲取，樓面價偏低，且南京威尼斯水城地塊得益於當時拿地的稅收優惠政策，所交土增稅率相對更低，近年來房價趨勢上漲推動公司結算毛利率/淨利率持續改善，18 年綜合淨利率更是高達30%，預計這種高盈利能力有望持續。 （2）“穩中求進”有序推進產業轉型升級。a. 文體產業方面，產業鏈佈局已初步完成。具體來看，文產集團積極推進藝術品綜合平台搭建工作並初具規模；蘇寧藝術館集群效應凸顯；紅熠文化定位影視文化和娛樂經紀，旗下藝人通過綜藝節目，並將組建國際化男子團體。b. 醫美產業方面，着力打造蘇亞醫美品牌定位升級，並適當調整完善經營戰略，目前旗下約有5 家店，仍處在培育階段，短期略有虧損但仍可控。 （3）有息負債體量較小，財務結構極爲穩健。截至三季度末，公司賬面有息負債約30 億元，較去年底大體增加了9 億元（主要是長借）；公司在手現金約23 億元，與去年底大體減少了6 億元，這導致19Q3 淨負債率較18 年底提升至9%，但仍屬於行業極低水平；三季度末現金對即期有息負債的保障倍數高達2.7 倍，公司財務結構極爲穩健。 維持“強烈推薦-A”投資評級，目標價4.94 元/股。公司的核心亮點在於：a.土儲豐厚且優質（盈利能力極強），低有息負債且現金流穩定；b. 安全邊際顯著，公司近600 億的未結貨值，假設平均結算淨利率28%左右，按8-10 年開發來折現，再考慮房價年均4%的複合漲幅，大致能貢獻評估增值120 億元，疊加近78 億元的權益淨資產，對應NAV 約200 億元，目前市值較NAV 折價約45%；c. 公司積極回饋股東，公司18 年回購金額4.53 億元，派息約8.68億（分紅率85%），19 年回購金額5.47 億元，假設19 年回購與派息總額度維持18 年水平，則意味19 年分紅率達68%，即便分紅率降至50%對應潛在股息率也已超5%。另外，新業務謹慎穩步推進，對資本消耗不大。預計2019-2021 年EPS 分別爲0.37、0.39、0.40 元/股，對應PE 分別爲10.1X、9.7X、9.2X，維持“強烈推薦-A”投資評級，目標價4.94 元/股（對應NAV折價25%）。 風險提示：轉型效果不及預期，分紅率不及預期。