老牌龍頭開發企業轉型物業持有經營，人員、激勵到位 1）公司近年開始業務轉型，逐步退出開發業務，加大持有型物業佈局。2）引入戰投普洛斯，新管理層佈局新賽道。3）股權激勵機制即將到位，整裝待發：公司擬使用自有資金以集中競價方式回購部分公司股份並全部用於員工持股計劃或股權激勵。4）投資金鎰資本，助力轉型佈局：利用專業投資管理團隊優勢，拓寬公司投資渠道和提高資金使用效率，藉助基金平台尋找具有發展潛力的企業。 開發業務：優質存量土儲保障轉型期業績平穩釋放 據2020 年1 月15 日業績預告，公司預計2019 年實現歸母淨利潤5.5-6.5 億，同比增長68-100%；截至2019 年年中，公司開發業務未售貨值約爲42.85 億（不含香河運河國際生態城二期），保障未來可持續發展；此外，公司運河國際生態城項目70%股權已轉讓給世茂，但剩餘30%股權依然持續釋放利潤，本次交易當期預計實現投資收益約6.6 億元，預計後續將確認投資收益約2.3億元。 商業地產：手握核心寫字樓資源，租金增長可期 公司寫字樓處於一二線城市核心地段：公司近年來開始加大商業物業佈局力度，北京萬通中心位於國貿CBD 區域，上海萬通中心位於虹橋商務區核心地段，天津萬通中心位於天津和平區金融中心，目前已經形成了“萬通中心”這一標準化的成熟甲級寫字樓運營品牌。近年來公司自持物業收入穩定，可出租建面保持增長：公司自2016 年以來的可出租物業建面保持穩定增長，2019 年前三季度公司實現租金收入1. 　　85 億元，同比增長9.74%。考慮到北京、上海寫字樓供需趨於平衡，租金收入有望平穩增長，且公司上海、天津寫字樓出租率有繼續提升空間，公司未來的自持經營性物業收入有望保持穩健增長。 財務分析：貨幣資金充裕，推動轉型升級 　　有息負債規模持續下降，債務負擔較輕：公司從2016 年開始有息負債顯著下降，資產負債率也逐年降低。公司貨幣資金較爲充裕，推動轉型升級：公司26 億有息負債中，一年內到期有息負債僅2 億，而公司賬面貨幣資金達到22 億，考慮到公司未售存貨多數竣工，在建項目後續投入較少，貨幣資金充足，穩健的財務結構也爲公司未來戰略轉型奠定了堅實的基礎。 　　投資建議：加大房地產開發業務去化力度：2019 年公司將國貿Z3 地塊轉讓給普洛斯，將香河運河國際生態城項目70%股權轉讓給世茂，預計將獲得較高投資收益；同時，公司目前尚有優質存量土儲，保證未來幾年業績平穩釋放。商業地產持續佈局：目前公司已將“萬通中心”打造成爲優秀的甲級寫字樓品牌，租金收益穩步增長。輕資產轉型無壓力：公司負債率處於行業極低水平，短期償債壓力較輕，貨幣資金充裕，爲公司轉型升級奠定了堅實基礎。綜上，我們看好公司在穩定釋放業績的同時，輕裝上陣，以商業地產爲根基，探索新型業務發展。預計公司2019-2021 年eps 分別爲0.26元、0.32 元、0.40 元,當前股價對應2019-2021 年PE 分別爲21.3X、17.3X、13.5X，維持“買入”評級。 　　風險提示事件：房地產行業調控超預期，公司地產項目結算低於預期。