不改輕資產運營，積極拓展大健康板塊 事件：2019 年12 月12 日，公司發佈公告稱，公司以8200 萬元人民幣購買佔地面積約3 萬平、建面約7.6 萬平的爲期50 年的上海奉賢區地塊，用於發展成爲康養及醫療美容產業綜合體。12 月19 號，公司補充公告稱，公司定位是輕資產服務運營商，未來發展多元化的大健康產業也會以輕資產模式進行，本地塊計劃將與中國奧園進行合作，中國奧園將負責項目開發建設，公司將就該項目提供物業管理、招商引資及大健康產業運營服務等輕資產服務，亦會以合理的價格收取管理、品牌輸出等運營費用。 不改輕資產運作模式，積極拓展大健康板塊：1）首先公司購買上海奉賢區地塊初衷在於看重本項目的優越的地理位置，是全國大健康、醫美產業的學習基地，有助於獲取更多大健康產業資源。奉賢區有「東方美谷」之別稱，不斷吸引着若干化妝品及個人護理產品的大型直銷商家及衆多其他知名化妝品牌，同時也是中國唯一榮獲「中國化妝品產業之都」稱號的地方 。2）其次，考慮到公司始終定位於輕資產運作模式，因此後續公司將與地產開發商進行合作，地產開發商將負責項目的前期所有投資開發成本（包括土地款），有計劃可能回撥土地款（總地價約8200 萬元，樓面地價僅約1079 元/平米）的70%-75%給公司（也就是說公司前期僅投入2025 萬-2460 萬元），公司最終僅佔有項目權益25%-30%，待項目開發完成後，公司只負責後續的招商引資、物業管理以及大健康產業運營服務業務，公司將享受項目成熟運營後長期穩定收益的25%-30%，以輕資產模式運作，前期投入較小，回報率較高。同時，公司未來也能享受到資產升值空間。截至2019 年中期，公司已於其在管的物業設立及營辦兩間中醫中心和一間醫美診所，目前公司正在積極佈局，不斷拓展健康板塊。 上調目標價8.5 港元，買入評級：我們預計，公司2019-2021 年歸母淨利潤將持續提升，預計複合增長率超過60%。對於估值方面，採用分部估值法，大健康板塊尚處於佈局期，暫時不予考慮。對於物管板塊，我們認爲物業板塊業績高增長確定性強，在管面積穩步增加，預計全年在管面積增長50%至1560 萬平，考慮到在低基數的基礎上，新盤交付面積的大幅增加，物業管理服務單價有望保持穩定增長，基礎物業管理業務將實現量價齊升，保證基礎物業收入保持高增長態勢。按照2020 年物業板塊預計業績貢獻給予20 倍PE,對應物管估值34.2 億人民幣。對於商業運營板塊，截至2019 年12 月，公司已開業商場9-10 個，基本完成全年開業10 個商場目標，考慮到明年商場外拓等存在不確定性，預估20 年將下調新開業商場數至6-8 家，但考慮到2020 年將有不少商場已通過2-3 年培育的爬坡期，預計2020 年租金水平將有較大幅度提高。在估值方面，我們認爲前期市場定位及商戶招攬服務（屬於一次性收入）不具有可持續性，我們更看重公司商場運營能力，按2020 年商業運營及管理業務所貢獻的可持續業績貢獻算，給予25 倍目標PE，對應估值約21.4 億人民幣，合計公司目標市值約61.8 億港幣，對應股價約8.5 元港幣，給予買入評級。