事件回顧 佳兆業美好集團有限公司（簡稱“佳兆業美好”或“公司”）於10 月31 日公佈了收購事項。以人民幣3,415.98 萬元收購江蘇恒源物業管理有限公司（簡稱“江蘇恒源”）51%的股權。基於此我們和公司管理層進行了溝通。 點評 審慎推薦，目標價格22.05 港元/股。基於近期佳兆業美好對江蘇恒源物業的收購，我們對公司的財務預測進行了調整。我們的新預測顯示江蘇恒源將分別提升佳兆業美好2019、2020 年的收入0.5%和3.6%，在淨利潤層面我們預測佳兆業美好將於2019 年和2020 年分別產生歸母淨利潤1.46億元和2.01 億元，分別較我們之前的預測提升0.1%和3.6%。基於我們的新預測，我們的DCF 模型給與公司22.05 港元/股的價格。相當於18.7x2019 PE 和13.5x 2020 PE。自我們的首次覆蓋，公司股價已經上漲了42.3%,我們認爲收購帶來的利好已經反映在股價中，進而給予“審慎推薦” 的評級。 收購對價3,415.98 萬元，對應估值6,698 萬元。江蘇恒源2018 年收入爲7,587.4 萬元，淨利潤爲580.9 萬元，其估值分別對應0.9x 的2018 PS 及11.5x 的2018 PE。此外，江蘇恒源亦作出業績承諾，即江蘇恒源的2022年度收入將較2018 年度收入整體增長33%，同時確保各年度營運成本的增幅不超過當年度收入增幅的90%。江蘇恒源對於收入增長性與盈利能力的雙重業績承諾，使公司的收購風險得到較好的控制。 風險提示：1）收購後業務整合不順利；2）佳兆業集團業務開展不及預期