公司是聚焦长三角地区的物业开发商，正向资产管理服务商转型。截至2019 年6 月30日，景瑞控股共计在中国18 个城市设立业务，涵盖长江三角洲、长江中游、京津冀、成渝等城市群。
销售增速趋缓，土储集中在长三角一、二线城市，土储质量较高，并有合理的利润空间。
公司2019 年前十一月销售金额及销售面积同比增速放缓，在调控政策下，公司的销售有一定的承压，销售均价至20798 元/平方米，基本保持2018 年的水平。目前土地储备立足中一、二线城市，机会关注强三、四线，地价房价比水平可控，未来利润空间较为合理。
公司结构调整，造成营收下降，盈利水平和财务风险有所改善。合约负债同比下降，对未来营业收入增长提供的支撑有限，公司仍需在未来的发展中，提升销售规模和销售结转的储备和速度。少数股东权益占比不断升高，对项目管控有一定的不确定性影响。三费占营收比较高，管理、销售费用较合理，在权益乘数下降的过程中，存货周转率受布局一、二线核心城市政策的影响，周转率有所下降。
公司负债结构较为合理，在公司销售不出现大幅下滑的情况下，偿债压力不大。根据公司2018 年一年内和第二年需要偿债规模倒算其对应的销售规模， 2019 年和2020 年需要销售208.8 亿和207.5 亿元方可以偿还债务。截至2019 年6 月30 日，公司一年内需偿还的借款为103.8 亿，在手未受限现金规模为111.1 亿，根据目前公司的经营情况和销售情况，靠销售滚动偿还债务的压力不大。抵押获资金水平略降，存货和投资物业抵押占比上升。存续债境外比例较高，债券的风险溢价较高。
NAV 测算5.24 元/股，较股价折价50%以上，相对板块的PE 较稳定，公司如加快提升项目结转速度，有希望提升市场对公司的PE 估值。近2 个月公司PE（TTM）均值为2.97，相对Wind 房地产Ⅱ板块PE 均值为-43%且走势较为稳定，公司2019-2021 年EPS 预测分别为0.89/0.95/1.05 元/股，若提高结转速度，PE 有机会修复至4-5 倍。
公司加码轻资运营，基金化项目增加，收益需要时间验证。同时增加对商办类物业的持有，进一步调整公司的资产结构。优钺资管专注于私募股权投资基金，合福资本的主要业务包含专项投资、直接投资与联合投资等。2019 年上半年，优钺资管现存基金管理规模约人民币30.7 亿元，合福资本总计投资额近人民币10.6 亿元。
公司土储优质，积极调整资产结构，财务较稳健，偿债压力较低，建议关注
风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险
公司是聚焦長三角地區的物業開發商，正向資產管理服務商轉型。截至2019 年6 月30日，景瑞控股共計在中國18 個城市設立業務，涵蓋長江三角洲、長江中游、京津冀、成渝等城市羣。
銷售增速趨緩，土儲集中在長三角一、二線城市，土儲質量較高，並有合理的利潤空間。
公司2019 年前十一月銷售金額及銷售面積同比增速放緩，在調控政策下，公司的銷售有一定的承壓，銷售均價至20798 元/平方米，基本保持2018 年的水平。目前土地儲備立足中一、二線城市，機會關注強三、四線，地價房價比水平可控，未來利潤空間較爲合理。
公司結構調整，造成營收下降，盈利水平和財務風險有所改善。合約負債同比下降，對未來營業收入增長提供的支撐有限，公司仍需在未來的發展中，提升銷售規模和銷售結轉的儲備和速度。少數股東權益佔比不斷升高，對項目管控有一定的不確定性影響。三費佔營收比較高，管理、銷售費用較合理，在權益乘數下降的過程中，存貨週轉率受佈局一、二線核心城市政策的影響，週轉率有所下降。
公司負債結構較爲合理，在公司銷售不出現大幅下滑的情況下，償債壓力不大。根據公司2018 年一年內和第二年需要償債規模倒算其對應的銷售規模， 2019 年和2020 年需要銷售208.8 億和207.5 億元方可以償還債務。截至2019 年6 月30 日，公司一年內需償還的借款爲103.8 億，在手未受限現金規模爲111.1 億，根據目前公司的經營情況和銷售情況，靠銷售滾動償還債務的壓力不大。抵押獲資金水平略降，存貨和投資物業抵押佔比上升。存續債境外比例較高，債券的風險溢價較高。
NAV 測算5.24 元/股，較股價折價50%以上，相對板塊的PE 較穩定，公司如加快提升項目結轉速度，有希望提升市場對公司的PE 估值。近2 個月公司PE（TTM）均值爲2.97，相對Wind 房地產Ⅱ板塊PE 均值爲-43%且走勢較爲穩定，公司2019-2021 年EPS 預測分別爲0.89/0.95/1.05 元/股，若提高結轉速度，PE 有機會修復至4-5 倍。
公司加碼輕資運營，基金化項目增加，收益需要時間驗證。同時增加對商辦類物業的持有，進一步調整公司的資產結構。優鉞資管專注於私募股權投資基金，合福資本的主要業務包含專項投資、直接投資與聯合投資等。2019 年上半年，優鉞資管現存基金管理規模約人民幣30.7 億元，合福資本總計投資額近人民幣10.6 億元。
公司土儲優質，積極調整資產結構，財務較穩健，償債壓力較低，建議關注
風險提示：政策風險，融資風險，信用風險，銷售業績未完成風險
