公司簡介： 銀城生活服務是中國一家著名的物業管理服務供應商，擁有逾20 年行業經驗，提供多元化的物業管理服務及生活社區增值服務。公司由南京當地的物業管理服務供應商蛻變成爲南京及江蘇省首屈一指的物業管理服務供應商之一。根據弗若斯特沙利文報告，按2018年收益計,公司在南京及江蘇省的物業管理服務供應商中分別排名第一及第五，並於2019年中國物業服務百強企業中名列第34 位。目前公司物業管理服務涵蓋中國10個城市，包括江蘇省的七個城市以及長江三角洲地區大都市中其他省份的三個城市，在管建築面積約達1,960萬平方米，在管理197項物業，包括89項住宅物業及108 項非住宅物業，服務超過10萬戶家庭。 中泰觀點： 長江三角洲地區物管機遇潛力強大：根據弗若斯特沙利文報告，江蘇省物業管理服務公司在管總建築面積自2013年22.5億平方米增長至2018年28.6億平方米，複合年增長率爲4.9%。住宅物業在管總建築面積於2018年達到22.5 億平方米，自2013年至2018年複合年增長率爲5.0%。非住宅物業在管總建築面積於2018年達到6.1 億平方米，自2013年至2018年複合年增長率爲4.5%。預計2023年在管總建築面積將達35.6 億平方米，自2018年至2023年複合年增長率預計將爲4.5%。 由於上海及長三角地區分別被視爲經濟中心及國際門戶，故中國政府一直不斷爲長江三角洲地區大都市的城市群發展提供必要的政策支持，爲長江三角洲地區大都市的物業管理服務公司帶來發展機遇。 經營業績方面： 2016至2018財年及截止2019年4月30日，公司實現營業收入分別爲2.2億元、3.4億元、5.2億元及2.1億元，其中近八成收入來自物業管理服務，兩成來自增值服務；毛利率分別爲21.7%、16.7%、14.5%及15.3%，毛利率呈下降態勢，主要由於(1)公司獲委聘取代當時現有物業管理公司而進行的前期工作所產生成本較高，整體狀況改善至符合正常服務標準導致前兩至三年項目的盈利能力較低，並且在往績記錄期間因業務持續擴張而使毛利率減少（2）根據政府政策最低工資上升導致僱員平均工資有所增加；淨利率方面分別爲10.2%、6.5%、5.8%及5.4%。 估值方面：按全球公開發售後的2.7億股計算，公司市值爲5.1-6.1億港元，相比港股同行較低。18年公司市盈率約爲16.9-20.2倍，低於行業平均水平；18年市淨率約爲2.75-2.92倍，低於行業平均水平。盈利能力方面，18年的ROE、ROA分別爲43.2%和7.9%，高於行業平均。我們統計今年共有五家物業管理公司來港上市，首日均無破發，但考慮此公司體量過小，估值偏高，建議可以謹慎申購。綜合公司的行業地位、業績情況與估值水平，我們給予其65分，評級爲“申購”。 風險提示：（1）市場競爭風險、（2）業務過於集中南京、（3）大股東任何運營上的不利發展將會影響公司獲取新物管協議的能力