公司2019 年上半年實現收入約3.92 億元、淨利潤0.9 億元，同比增長46.7%、153.1%。公司以物業管理及商業運營爲雙發展核心，物業管理服務收入在母公司中國奧園近年來強勁銷售增長的帶動下，未來三年增長的可預見性及確定性較強。我們預計2019 年末公司在管面積有望達到1500 萬平方米，較2018 年同比增長約50%左右；商業運營收入在2019 年上半年總收入中佔比接近30%，成爲公司保持盈利增長重要的穩定器。同時，公司積極佈局大健康產業，通過社區中醫及醫療美容等多元服務提升客戶滿意度。我們上調公司2019、2020 年EPS 至分別爲0.22 元、0.34 元，給予公司2019 年PE30 倍，對應目標價7.24 港元，維持“買入”的投資評級。 2019 年上半年業績增長強勁 2019 年上半年公司實現收入約3.92 億元，同比增長46.7%，物業管理服務及商業運營服務的收入佔比分別爲73.3%和26.7%。實現毛利1.55 億元，同比增長60.4%，淨利潤0.9 億元，同比大幅增長153.1%。公司業績的快速增長主要由在管面積穩步增加及商業運營服務的帶動。公司毛利率較2018 年同期的36.2%提升3.4 個百分點至39.6%。物業管理板塊與商業運營板塊的毛利率均有較爲明顯的提升。 物管業務規模穩步擴張 隨着公司在管面積規模穩步增長，公司物業管理服務分部2019 年上半年實現收入2.87 億元，同比增長40.9%。其中物業管理服務收入1.79 億元，同比增長約26.46%；銷售輔助服務收入0.78 億元，同比增長94.72%；社區增值服務收入0.31 億元，同比增長35.67%。2019年上半年物業管理服務的收入增加，主要由於在管建築面積由2018年末的1043 萬平方米增長至1200 萬平方米。銷售輔助服務的收入增加，主要受益於母公司中國奧園（3883.HK）的發展，案場交付數量的增加。公司業務深度佈局華南地區，在管物業於華南地區的佔比約爲62.1%，未來公司的物管服務將持續受益於粵港奧大灣區的發展。 母公司中國奧園（03883.HK）銷售強勁，2020 年爲公司接收在管面積高峰期 截至2019 年6 月30 日，公司在管面積1200 萬平方米的在管面積中有92.3%來自母公司中國奧園（03883.HK）及其關聯方，公司業績的增長與母公司中國奧園的發展緊密相關。中國奧園2016—2018 年合同銷售金額由256億增長至912.8 億元，三年複合增長率達89%,其中2018 年銷售金額實現了100.2%的高速增長，是內房股中2018 年銷售增速最快的公司之一。2018 年中國奧園實現合同銷售面積886.3 萬平方米高速增長，預計將於2020 年前後交付，因此2020 年將是奧園健康接收母公司在管面積的高峰期。截至2019 年6 月30 日，土地儲備總建築面積約4,012萬平方米（權益比81%），足以滿足公司未來三年左右發展需求，業績增長的確定性強。我們預計2019 年末公司在管面積有望達到1500 萬平方米左右，較2018 年同比增長50%左右。中國奧園強勁的銷售及豐富的土地儲備，爲公司未來在管建築面積增長帶來較高的預見性。 商業運營服務具備一定競爭優勢 商業運營方面，公司目前主要提供商場開業前的市場定位及商戶招攬服務，以及商場開業後的商業運營及管理服務。2019 年上半年公司商業運營收入爲1.04 億元，同比增長65.3%，在總收入中佔比約爲26.7%。截至2019 年6 月30 日，公司向12 個正在運營的商場提供商業運營服務，較2018 年末新開業3 家商場，在管建築面積約爲53 萬平方米，預計全年將實現10 個新商場新業；向34 個商場訂約提供商業運營及管理服務，合同建築面積約爲160 萬平方米，向其中25 個合同總建築面積約爲1.2 百萬平方米的商場提供開業後的商業運營及管理服務。商業運營及管理服務的平均合約期限通常長達10 至20 年，具有年期長、收入穩定、毛利率高的特點，預計未來隨着公司商場運營項目的穩步增長，商業運營收入佔比將不斷提升，成爲公司保持盈利增長重要的穩定器。 佈局大健康產業，推動業務多元化發展 公司除了以物業管理和商業運營爲雙發展核心，同時也對大健康產業進行佈局，目前在大健康領域的拓展方向主要是社區中醫與醫療美容兩塊業務。（1）目前公司於在管物業設立及運營了兩間中醫中心，打造“社區+中醫”服務，爲居民提供更便利的小區醫療服務。（2）公司大力推動醫療美容服務的發展，目前，公司在廣州設有“MSARORA”品牌醫療美容門診，並計劃在深圳、廣州等一線城市繼續開設新店，同時，公司的在線平台接入“春雨醫生”在線醫療諮詢服務平台，提供“線上+線下”的大健康服務，通過多元化的增值服務提升客戶滿意度。 投資建議 公司以物業管理及商業運營爲雙發展核心，物業管理服務收入在母公司中國奧園近年來強勁銷售增長的帶動下，未來三年增長的可預見性及確定性較強。我們預計2019 年末公司在管面積有望達到1500 萬平方米，較2018 年同比增長約50%左右；商業運營收入在2019 年上半年總收入中佔比接近30%，成爲公司保持盈利增長重要的穩定器。同時，公司積極佈局大健康產業，通過社區中醫及醫療美容等多元服務提升客戶滿意度。 我們上調公司2019、2020 年EPS 至0.22 元、0.34 元，給予公司2019 年PE30 倍，對應目標價7.24 港元，維持“買入”的投資評級。 風險提示 房地產行業調整超預期導致公司業績增長放緩；人員成本大幅上升；商業運營及大健康產業業務進展低於預期。