2019H1 公司营收同比+19.22%,毛利率提升23.12pc 至56%
2019 年上半年,公司营收91.41 亿同比+19.22%,归母净利润16.72 亿同比+100.56%。上半年整体毛利率56.02%,同比提升23.12pc,主要受房地产结转区域结构影响。公司管理持续优化,三项费用率持续下降,上半年销售、管理、财务费用率分别同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。
开发板块:开发重心回归上海,毛利率有望维持高位
2019 年上半年,公司签约面积13.57 万平米,签约金额66.34 亿元,分别同比+10.86%和+155.23%。签约均价4.89 万/平米同比+130.2%,主要系上海地区签约占比提升。从结构上看,2018 年4 季度上海地区住宅放量,2019 年1 季度上海地区商办入市。考虑到上海地区销售占比提升较快,未来毛利率有望维持高位。
租赁板块:加大持有规模,滨江七子全面开工,打造陆家嘴金融港
2019 年上半年,公司出租建面327309 平米,同比减少16.39%,租赁业务收入3.04 亿,同比减少2.56%,主要原因系淮海公寓重新装修。
公司“陆家嘴北滨江-东外滩”为起点,由“中企滨江七子”组成陆家嘴金融港,规划总建面约37 万平方米(其中杨浦东外滩约7 万平方米,陆家嘴北滨江约30 万平方米),目前已全部开工,预计2020 年起陆续入市。
净负债率仍处低位,后续杠杆有空间,融资优势持续凸显
2019 年上半年带息负债增加3.8 亿至158.7 亿,在手现金减少33.7亿至142.4 亿,净负债率较2018 年末提升23.48pc 至9.92%,仍处于较低水平,后续杠杆有空间。现金短债比4.28,较2018 年末提升1.73,在手现金充沛,短期偿债压力较小。2019 上半年加权平均融资成本进一步下降0.3pc 至5%,最新一期私募债票面利率4.35%,融资优势持续凸显。
高基数下结算或放缓,目标价5.70 元,下调至“增持”评级
公司房地产销售重心重回上海,签约均价大幅提升,结构改善带动毛利率稳步上行。同时公司加大持有规模,依托“中企滨江七子”打造陆家嘴金融港,租赁板块中长期发展值得期待。鉴于2018 年高基数及在手结算资源有限,我们下调 2019-2021 年预测EPS 至0.44/0.52/0.59 元(原为0.57/0.65/0.76 元)。鉴于行业估值中枢下移,我们下调2019 年PE 至13倍,目标价5.70 元,下调至“增持”评级。
风险提示:租赁板块建设进度有不及预期可能,推盘有不及预期的可能。
2019H1 公司營收同比+19.22%,毛利率提升23.12pc 至56%
2019 年上半年,公司營收91.41 億同比+19.22%,歸母淨利潤16.72 億同比+100.56%。上半年整體毛利率56.02%,同比提升23.12pc,主要受房地產結轉區域結構影響。公司管理持續優化,三項費用率持續下降,上半年銷售、管理、財務費用率分別同比下降0.52pc、1.13pc、2.62pc。
開發板塊:開發重心迴歸上海,毛利率有望維持高位
2019 年上半年,公司簽約面積13.57 萬平米,簽約金額66.34 億元,分別同比+10.86%和+155.23%。簽約均價4.89 萬/平米同比+130.2%,主要繫上海地區簽約佔比提升。從結構上看,2018 年4 季度上海地區住宅放量,2019 年1 季度上海地區商辦入市。考慮到上海地區銷售佔比提升較快,未來毛利率有望維持高位。
租賃板塊:加大持有規模,濱江七子全面開工,打造陸家嘴金融港
2019 年上半年,公司出租建面327309 平米,同比減少16.39%,租賃業務收入3.04 億,同比減少2.56%,主要原因系淮海公寓重新裝修。
公司“陸家嘴北濱江-東外灘”為起點,由“中企濱江七子”組成陸家嘴金融港,規劃總建面約37 萬平方米(其中楊浦東外灘約7 萬平方米,陸家嘴北濱江約30 萬平方米),目前已全部開工,預計2020 年起陸續入市。
淨負債率仍處低位,後續槓桿有空間,融資優勢持續凸顯
2019 年上半年帶息負債增加3.8 億至158.7 億,在手現金減少33.7億至142.4 億,淨負債率較2018 年末提升23.48pc 至9.92%,仍處於較低水平,後續槓桿有空間。現金短債比4.28,較2018 年末提升1.73,在手現金充沛,短期償債壓力較小。2019 上半年加權平均融資成本進一步下降0.3pc 至5%,最新一期私募債票面利率4.35%,融資優勢持續凸顯。
高基數下結算或放緩,目標價5.70 元,下調至“增持”評級
公司房地產銷售重心重回上海,簽約均價大幅提升,結構改善帶動毛利率穩步上行。同時公司加大持有規模,依託“中企濱江七子”打造陸家嘴金融港,租賃板塊中長期發展值得期待。鑑於2018 年高基數及在手結算資源有限,我們下調 2019-2021 年預測EPS 至0.44/0.52/0.59 元(原為0.57/0.65/0.76 元)。鑑於行業估值中樞下移,我們下調2019 年PE 至13倍,目標價5.70 元,下調至“增持”評級。
風險提示:租賃板塊建設進度有不及預期可能,推盤有不及預期的可能。