公司以物業管理及商業運營爲雙發展核心，物業管理服務收入在母公司中國奧園近年來強勁銷售增長的帶動下，未來三年增長的可預見性及確定性較強。我們預計2019 年末公司在管面積有望達到1500 萬平方米，較2018 年同比增長約43.8%；商業運營收入在2018 年總收入中佔比接近30%，且未來收入佔比仍將不斷提升，成爲公司保持盈利增長重要的穩定器。同時，公司積極佈局大健康產業，通過社區中醫及醫療美容等多元服務提升客戶滿意度。我們預計公司2019、2020 年EPS 分別爲0.2 元、0.3 元，給予公司25 倍2019 年PE，對應目標價5.68 港元，首次覆蓋給予“買入”的投資評級。 收入與淨利潤快速增長 2018 年公司實現收入約6.18 億元，同比增長41.9%，2015—2018 年收入年複合增長率爲51.1%；核心淨利潤（剔除一次性上市費用開支）約爲9380 萬元，同比增長25.7%，2015—2018 年收入年複合增長率爲51.6%。近4 年來公司整體業務收入及淨潤均保持了快速增長的態勢。截至2018 年末，公司收入主要來自物業管理服務及商業運營服務兩大板塊，兩者的收入佔比分別爲73.2%、26.8%。 物業管理服務收入保持高增長 隨着公司在管面積規模穩步增長，公司物業管理服務分部2018 年實現收入4.53 億元，同比增長42.6%，在總收中佔比約爲73.2%，2015—2018 年物業管服務分部收入年複合增長率爲44.8%。其中物業管理服務收入3.06 億元，同比增長約30.2%；銷售輔助服務收入0.99 億元，同比增長125.3%；社區增值服務收入0.48 億元，同比增長24.1%。2018 年物業管理服務的收入增加，主要由於在管建築面積由2017 年的860 萬平方米增至1040 萬平方米，同比增長20.1%。銷售輔助服務的收入增加，主要由於公司所服務的物業項目數量由2017 年的54 個增加至2018 年末的93 個。公司業務深度佈局華南地區，在管物業於華南地區的佔比約爲66.7%，未來公司的物管服務將持續受益於粵港奧大灣區的發展。 母公司中國奧園銷售強勁，爲公司未來在管建築面積增長帶來高預見性 截至2018 年末，公司在管面積1043 萬平方米的在管面積中有94.7%來自母公司中國奧園及其關聯方，公司業績的增長與母公司中國奧園的發展緊密相關。2018 年中國奧園新增項目64 個，實現合同銷售面積約886.3 萬平方米，同比大幅增長98%。2019 年前6 月中國奧園合同銷售額536.3億元同比增長33%。截至2018 年末，中國奧園土地儲備總建築面積約3410 萬平方米，足以滿足公司未來三年左右發展需求，業績增長的確定性強。我們預計2019 年末公司在管面積有望達到1500 萬平方米左右，較2018 年同比增長43.8%左右。中國奧園強勁的銷售及豐富的土地儲備，爲公司未來在管建築面積增長帶來較高的預見性。 商業運營服務具備一定競爭優勢 商業運營方面，公司目前主要提供商場開業前的市場定位及商戶招攬服務，以及商場開業後的商業運營及管理服務。2018 年公司商業運營收入爲1.66 億元，同比增長40.3%，在總收入中佔比約爲26.8%，2015—2018 年物業管服務分部收入年複合增長率爲76.3%。截至2018 年末，公司7 個城市向9 個正在運營的商場提供商業運營服務，在管建築面積約爲42.4 萬平方米；向22 個商場訂約提供商業運營及管理服務，合同建築面積約爲110 萬平方米。 商業運營及管理服務的平均合約期限通常長達10 至20年，具有年期長、收入穩定、毛利率高的特點，預計未來隨着公司商場運營項目的穩步增長，商業運營收入佔比將不斷提升，成爲公司保持盈利增長重要的穩定器。 佈局大健康產業，推動業務多元化發展 公司除了以物業管理和商業運營爲雙發展核心，同時也對大健康產業進行佈局，目前在大健康領域的拓展方向主要是社區中醫與醫療美容兩塊業務。（1）目前公司於在管物業設立及運營了兩間中醫中心，打造“社區+中醫”服務，爲居民提供更便利的小區醫療服務。（2）公司大力推動醫療美容服務的發展，2018 年8 月與韓國醫療美容服務供應商PPEUM 建立了戰略合作關係，爲客戶提供微整形科、皮膚科、整形外科及口腔科服務；同時，公司的在線平台接入“春雨醫生”和“健康160”的在線醫療諮詢服務平台，提供“線上+線下”的大健康服務，通過多元化的增值服務提升客戶滿意度。 投資建議 公司以物業管理及商業運營爲雙發展核心，物業管理服務收入在母公司中國奧園近年來強勁銷售增長的帶動下，未來三年增長的可預見性及確定性較強。我們預計2019 年末公司在管面積有望達到1500 萬平方米，較2018 年同比增長約43.8%；商業運營收入在2018 年總收入中佔比接近30%，且未來收入佔比仍將不斷提升，成爲公司保持盈利增長重要的穩定器。同時，公司積極佈局大健康產業，通過社區中醫及醫療美容等多元服務提升客戶滿意度。我們預計公司2019、2020 年EPS 分別爲0.2 元、0.3 元，給予公司25 倍2019 年PE，對應目標價5.68 港元，首次覆蓋給予“買入”的投資評級。 風險提示 房地產行業調整超預期導致公司業績增長放緩；人員成本大幅上升；商業運營及大健康產業業務進展低於預期。