事件 近日中儲股份發佈半年度業績預減報告，預計2017 半年度實現歸母淨利潤與上年同期相比下降80%左右。扣除非經常性損益後歸母淨利潤爲8300 萬元左右，較去年同期5415 萬元相比，將增長60%左右。上半年實現歸母淨利潤40986 萬元，每股收益0.1863 元。 倉儲主業發展穩定，舊庫遷址迎機遇 公司是以綜合物流、物流貿易、金融物流以及物流地產等爲主營業務，同時兼具物流技術、電子商務、融資貸款等服務功能的現代綜合物流企業，是全國性大型倉儲物流企業。公司主要業務以倉儲爲基礎，不侷限於做單一形式的交易，逐漸向周邊業務延伸。2017 年半年度業績報告預計2017 上半年歸母淨利潤將同比下降80%，主要原因是去年同期獲得土地補償收入較多。扣非後歸母淨利潤由去年同期5154 萬元增長至8300 萬元，同比增長60％左右。根據一季報的披露，經營性利潤上漲的主要原因是業務規模擴大、所涉主要品種價格上漲，中儲南京智慧物流公司業務規模大幅擴大等原因，預期二季度業績延續一季度經營主業向好的趨勢。 近年來，由於城市規劃調整、交通管制、鐵路專用線拆除、倉儲功能退城進郊等多種因素，公司將有多家倉庫因城市規劃調整，需要進行遷建、升級改造或整體開發。公司舊庫所佔用土地被拆遷，可以獲得相應的土地補償收入，2016 年獲得土地補償收入10.18 億。同時由於業務需求，老庫需要更新改造，公司借力拆遷規劃實現現址開發改造及新物流基地建設。 目前中儲已完成第一階段倉庫更新升級，新庫佔比已達一半以上。城市中心倉庫由政府重新規劃再開發，原有倉庫土地獲得拆遷賠償。老庫用地招標中，公司依靠其效益創收及納稅優勢，成功招標多處地產。同時，在郊區地段重新獲得倉庫用工業用地，繼續開展倉儲業務。公司目前正處於向電商物流及智慧物流發展的轉型期，由於舊庫遷址產生的土地補貼爲公司的轉型發展提供了資金週轉支持。 引入物流地產龍頭普洛斯，實現強強聯合 17 年7 月，由萬科、普洛斯現任CEO 梅志明、厚朴投資、高瓴資本、中銀投資聯合組成的財團擬私有化普洛斯，以約116 億美元價格進行全面收購。 普洛斯作爲物流地產業龍頭，此次收購代表了市場對物流地產業發展潛力的認可。電商帶動物流業發展，高效的倉配一體化專業性物流地產將逐步取代原有點對點連接的低端倉庫，節約土地資源的同時獲得更多市場增量。 2014 年8 月公司以11.82 元/股的價格向普洛斯發行16,854.82 萬股股票，普洛斯成爲公司第二大股東，佔公司股份的15.39%。此次定向增發，募集資金總額19.92 億，用於投資中儲遼寧物流產業園項目、中儲上海奉賢分區物流基地項目等6 個項目，項目建設週期爲2-3 年。2016 年，公司與第二大股東普洛斯按照《戰略合作協議》的約定，在倉儲物流業務開拓、薪酬體系優化等方面已開展合作、溝通。目前公司與普洛斯擬成立合資公司事宜已初步達成一致，雙方正積極推進合資公司的成立。普洛斯擁有高效的管理效率，在選址規劃、項目建設和管理方面都有專業的團隊，公司不僅服務質量高，開發新客戶能力也極強。中儲引入普洛斯公司作爲戰略投資者，學習其先進管理經驗，完善公司治理機制，同時發揮中儲直屬央企在拿地能力及用地成本上的優勢，實現強強聯合。 戰略轉型潛力高，混改催化股權結構性變動 公司以倉儲業務爲基礎，逐步擴展業務鏈，形成以倉儲、物流、貿易、金融等多位一體的綜合物流服務企業，重視智慧物流、電商物流發展，同時依靠中儲信用平台，積極搭建平台經濟，連接無車貨主與無貨承運人，建設貨物市場監督新模式。智慧物流是公司轉型升級的重要突破口，公司目前採用“京東模式”，一是運輸-互聯網模式，即成立中儲自運，通過互聯網訂單幫貨主運貨；二是倉儲-自倉模式，即中儲提供貨物，尋找合適車主運輸。從京東之前經驗來看，第二種模式更具發展前景。2017 年一季報中，中儲南京智慧物流公司業務規模大幅擴大，帶動公司營收大幅增加，較去年同期增長88%。智慧物流產業，結合電商物流及物流地產業務將成爲公司未來業績的主要發力點。儘管目前轉型進度緩慢，但公司基礎紮實，具有土地、資源、背景優勢，轉型方向迎合價值升級走向，符合市場預期，具備長期發展潛力。 母公司誠通集團2016 年9 月被國資委確定爲央企重組改革平台基金髮起人，總規模3500 億人民幣。公司與普洛斯在股權上的合作以及轉型升級的戰略規劃契合基金運作方向，可能成爲進一步混改的扶持對象。此外，誠通未來定位於國有資本運作平台，只參股企業、不控股，公司未來控制權變動存在一定的想象空間。 盈利預測 預期公司倉儲核心業務將繼續穩健發展，攜手普洛斯實現向電商物流、智慧物流、物流地產上的戰略轉型。同時，公司土地價值存在低估疊加母公司誠通的混改預期，利好後市發展。公司主業已迎來拐點，根據上半年情況土地補貼尚存在不確定性。預計公司2017~2019 年EPS 分別爲0.25 元、0.25 元、0.24 元，給予目標價10.5 元，首次覆蓋，給予“增持”評級。 風險提示 轉型發展不及預期等。