投資概要

　　新意網是香港領先的電訊運營商中立數據中心營運商。新鴻基地產（16.HK）持有74.04%股權。雲端服務增長迅速帶動高端數據中心需求，加上短中長期規劃清淅，我們相信集團的高端數據中心必定能收惠。我們給予目標價為$6.12港元。由於近期股價已明顯回升，我們下調評級至“持有”。（現價截至5月27日）雲端服務增長迅速，帶動高端數據中心需求

　　自美國的雲端服務開始成熟後，亞洲地區亦開始普及。不但在個人用戶，商業用戶亦開始對雲端服務持開放態度。根據Gartner估計，在2021年，IaaS、PaaS及SaaS的市場規模將分別逹到766億、318億和1,437億美元，三年複合增長率約25%、19%和15%。

　　而在雲端服務普及之前，其實雲端供應商已經需要提早佈局，因此這些雲端供應商對數據中心的需求在雲端服務普及之前已經出現，而且數量十分龐大。同時，雲端供應商對數據中心的質素要求亦較高，例如：需要高電力、高正常運行時間及長停電保護等服務，因此雖然市場上數據中心的數量眾多，但真正可以吸引雲端供應商進駐的高端數據中心並不多。

　　集團的Mega Plus為準tier 4數據中心，而透過擴建及優化後的Mega Two和Mega-i亦可提高對雲端服務供應商吸引力，如Mega-i在改建後的供電有望提升約40%。另外，將軍澳項目所建成的新數據中心相信亦會是高端數據中心，所以我們認為集團絕對能夠收受於這次雲端服務普及的大趨勢。

　　短中長供應明確

　　由於數據中心為重資產業務，供應需要數年建立，所以即使未來出現龐大的需求，集團亦需要預先準備，才能夠應對需求，並確保未來的增長。我們認為集團在短、中及長期均有清淅的規劃。

　　在短期方面，自2017 年10月營運後，Mega Plus 現時的租用率約為50%。如此推算，假如按照現時的上客速度，Mega Plus 將會在2021 年左右飽和。另外，Mega Two 及Mega-i 亦正在擴建及優化，相信可提升數據中心容量。

　　在中及長期方面，集團預計荃灣項目將在2021-2022 年落成；將軍澳項目則預期在2022-2023 年開始運作，但可能分數期落成。

　　按照目前手上的項目，我們相信集團會有足夠供應應付未來的需求，並確保增長。

　　毛利率下跌跟進駐前期費用有關

　　集團毛利率自2016 年起便開始下滑。雖然我們認為當中有部份原因是因為數據中心的競爭日逐激烈所造成，但部份下跌卻是由於進駐前期費用造成。在客戶正式進駐數據中心的約半年前，集團就已經需要準備所需的設備，如：UPS 及空調等等。在客戶尚未進駐時，這些設備在設置後便會馬上需要進行折舊，但同時集團卻暫時無法取得任何收入，因此便會使毛利率出現下跌，直至客戶正式進駐後才會回復正常。目前，Mega Plus 租用率估計約50%，未來十分大機會再出現上述情況，因此我們預期集團毛利率在未來將繼續保持輕微下滑的趨勢。

　　盈利預測

　　鑑於數據中心新增容量消化的速度理想，我們把2019/2020FY 的預測收入增長提升至16.4%/14.5%。

　　估值

　　假設2019年的市盈率為36倍，我們給予目標價$6.12港元。較早前目標價上升5.2%，以反映數據中心新增容量消化的速度理想，對應2020年市盈率為32.2倍。由於近期股價已明顯回升，我們下調評級至“持有”。