事件。公司公布2018 年年报。报告期内，公司实现营业总收入77.76 亿元，同比减少13.72%；归属于上市公司股东的净利润8.30 亿元，同比增加9.44%；实现基本每股收益0.73 元。公司每10 股派发现金红利2.2 元（含税）。
2018 年，受房地产转让出售减少等因素影响，公司营业总收入同比减少13.72%；同期公司投资净收益提高且房地产转让毛利率较高，使得净利润同比增长9.44%。根据公司2018 年年报披露，2018 年，公司加快商业商贸功能培育，打造产城融合发展新标杆。森兰商都努力打造“自贸跨境&新零售”为主题的特色商业，引进了具有跨境和新零售概念的网易考拉、苏宁极物、DIG PLUS、涉谷站等项目，全年新签项目15 个，整体签约率94%。森关于期项目完成了酒店公寓部分的精装修工程；森兰商都三期项目完成了室外总体工程；创新概念商业标杆综合体——总建筑面积29 万平的上海森兰〃花园城项目将于2019 年开业，将建成集零售、餐饮、娱乐、创新体验等复合业态的购物和办公综合体。
2019 年3 月，公司拟作为有限合伙人参与出资4 亿元设立上海浦东科技创新投资基金。根据公司2018 年年报披露：2019 年，公司计划完成营业总收入88.67 亿元，预计归属于上市公司股东净利润8.7 亿元，净资产收益率8.3%。计划新开工项目面积82.55 万平，开工项目总投资预算为68.05 亿元；当年项目计划投资29.89 亿元。
投资建议。受益自贸区建设，给予公司“中性”评级。公司秉承“创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商”定位，打造以产业地产为核心载体，商业地产为城市空间，平台经济为服务手段，金融服务为重要支撑，园区服务为配套保障，投资促进为功能引领的新型全产业链产业体系。根据公司2018 年年报披露：2019 年，公司计划完成营业总收入88.67 亿元，预计归属于上市公司股东净利润8.7 亿元。据此，我们预计公司2019、2020 年EPS 分别是0.77 元和0.83 元。我们认为，公司将受益于自贸区推进进程，并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好，给予公司2019 年24-30 倍动态PE 估值，对应合理价值区间18.48-23.10 元，给予公司“中性”评级。
风险提示：公司租售业务面临政策调控的风险，以及园区平台业务拓展不顺风险。
事件。公司公佈2018 年年報。報告期內，公司實現營業總收入77.76 億元，同比減少13.72%；歸屬於上市公司股東的淨利潤8.30 億元，同比增加9.44%；實現基本每股收益0.73 元。公司每10 股派發現金紅利2.2 元（含稅）。
2018 年，受房地產轉讓出售減少等因素影響，公司營業總收入同比減少13.72%；同期公司投資淨收益提高且房地產轉讓毛利率較高，使得淨利潤同比增長9.44%。根據公司2018 年年報披露，2018 年，公司加快商業商貿功能培育，打造產城融合發展新標杆。森蘭商都努力打造“自貿跨境&新零售”爲主題的特色商業，引進了具有跨境和新零售概念的網易考拉、蘇寧極物、DIG PLUS、涉谷站等項目，全年新籤項目15 個，整體簽約率94%。森關於期項目完成了酒店公寓部分的精裝修工程；森蘭商都三期項目完成了室外總體工程；創新概念商業標杆綜合體——總建築面積29 萬平的上海森蘭〃花園城項目將於2019 年開業，將建成集零售、餐飲、娛樂、創新體驗等複合業態的購物和辦公綜合體。
2019 年3 月，公司擬作爲有限合夥人參與出資4 億元設立上海浦東科技創新投資基金。根據公司2018 年年報披露：2019 年，公司計劃完成營業總收入88.67 億元，預計歸屬於上市公司股東淨利潤8.7 億元，淨資產收益率8.3%。計劃新開工項目面積82.55 萬平，開工項目總投資預算爲68.05 億元；當年項目計劃投資29.89 億元。
投資建議。受益自貿區建設，給予公司“中性”評級。公司秉承“創新自由貿易園區運營商和全產業鏈集成服務供應商”定位，打造以產業地產爲核心載體，商業地產爲城市空間，平臺經濟爲服務手段，金融服務爲重要支撐，園區服務爲配套保障，投資促進爲功能引領的新型全產業鏈產業體系。根據公司2018 年年報披露：2019 年，公司計劃完成營業總收入88.67 億元，預計歸屬於上市公司股東淨利潤8.7 億元。據此，我們預計公司2019、2020 年EPS 分別是0.77 元和0.83 元。我們認爲，公司將受益於自貿區推進進程，並受到政策紅利、產業升級、地價重估、定位轉變和職能升級五大利好，給予公司2019 年24-30 倍動態PE 估值，對應合理價值區間18.48-23.10 元，給予公司“中性”評級。
風險提示：公司租售業務面臨政策調控的風險，以及園區平臺業務拓展不順風險。
