核心观点
公司发布年报,2018 年实现营收205 亿元,同比-2%;实现归母净利润14亿元,同比-27%;加权平均ROE 为12.9%,同比-7.3 个百分点;拟每10 股派发现金红利2 元,分红率31.9%,同比+14.3 个百分点。此外公司发布一季报,2019Q1 实现营收32 亿元,同比+6%;实现归母净利润4 亿元,同比-28%。公司业绩低于预期。公司是光明集团旗下唯一房地产上市主体,我们预计公司将借助集团优势,通过积极拓展、加速周转,冲刺300 亿元销售目标,实现业绩稳健增长。我们预计公司2019-2021 年EPS 为0.70、0.80、0.96 元,维持“买入”评级。
毛利率大幅改善,业绩下滑主要因结转规模和投资收益下滑
2018 年公司结转项目利润水平较高,开发业务毛利率为32%,同比+11 个百分点,但业绩同比下滑原因在于:1)竣工面积142 万平,同比-42%,导致房地产结转规模下滑,开发业务营收196 亿元,同比-2%;2)2017 年出售项目公司股权带动投资收益达13 亿元,而2018 年受结转节奏影响,投资收益为亏损0.5亿元;3)土地增值税大幅提升导致税金及附加增加8 亿元;4)烟台、南宁、金华、菏泽等项目计提存货跌价准备导致资产减值损失增4 亿元。公司Q1 业绩继续下滑,主受18Q1 出售上海丽水路高毛利商业项目形成较高基数的影响。
销售保持平稳,拓展力度大增
2018 年新开工面积473 万平,同比+85%;销售面积206 万平,同比-6%;销售金额245 亿元,同比+3%,我们预计2019 年有望向300 亿元努力。公司拓展提速,运用招拍挂、收并购、政府协同等手段,新增房地产储备面积145 万平,同比+53%。截至2018 年末,我们测算储备计容建面132 万平,未竣工计容建面486 万平,合计土储建面618 万平,其中一线(仅上海)、二线、三四线城市占18%、43%、39%,长三角占65%。2019Q1 新增房地产储备面积同比+35%,保持较高拓展力度,未来有望继续借助集团优势,在上海保障房和城中村改造等项目、崇明岛开发、集团内部土储对接等方面寻求机会。
慷慨分红回馈股东,集团背书凸显融资优势
2018 年公司大幅加强分红力度,计划分红率31.9%,同比增加14.3 个百分点。由于拓展力度加强,2018 年末公司有息负债(含永续债)为372亿元,同比大幅增长69%,净负债率同比增加93 个百分点至226%。但凭借国企背景控股股东光明集团的背书,有望保持良好融资优势,报告期内积极推进中期票据、永续债、购房尾款ABS、冷链仓储物流CMBS 等多元渠道进行融资,2018 年平均融资成本同比减少0.1 个百分点至5.3%。
积极拓展战未来,维持“买入”评级
考虑到公司结转规模下滑但项目利润水平高于预期,我们调低预测营收、调高毛利率,预计公司2019-2021 年EPS 为0.70、0.80、0.96 元(前值2019-2020 年0.92、1.05)。参考可比公司2019 年10.6 倍的PE 估值,我们认为公司2019 年合理PE 估值水平为10-11 倍,目标价7.00-7.70 元(前值4.57-4.98),维持“买入”评级。
风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;房地产基本面下滑可能拖累公司销售;土地储备偏低;负债快速增长带来资金链压力。
核心觀點
公司發佈年報,2018 年實現營收205 億元,同比-2%;實現歸母淨利潤14億元,同比-27%;加權平均ROE 為12.9%,同比-7.3 個百分點;擬每10 股派發現金紅利2 元,分紅率31.9%,同比+14.3 個百分點。此外公司發佈一季報,2019Q1 實現營收32 億元,同比+6%;實現歸母淨利潤4 億元,同比-28%。公司業績低於預期。公司是光明集團旗下唯一房地產上市主體,我們預計公司將藉助集團優勢,通過積極拓展、加速週轉,衝刺300 億元銷售目標,實現業績穩健增長。我們預計公司2019-2021 年EPS 為0.70、0.80、0.96 元,維持“買入”評級。
毛利率大幅改善,業績下滑主要因結轉規模和投資收益下滑
2018 年公司結轉項目利潤水平較高,開發業務毛利率為32%,同比+11 個百分點,但業績同比下滑原因在於:1)竣工面積142 萬平,同比-42%,導致房地產結轉規模下滑,開發業務營收196 億元,同比-2%;2)2017 年出售項目公司股權帶動投資收益達13 億元,而2018 年受結轉節奏影響,投資收益為虧損0.5億元;3)土地增值税大幅提升導致税金及附加增加8 億元;4)煙臺、南寧、金華、菏澤等項目計提存貨跌價準備導致資產減值損失增4 億元。公司Q1 業績繼續下滑,主受18Q1 出售上海麗水路高毛利商業項目形成較高基數的影響。
銷售保持平穩,拓展力度大增
2018 年新開工面積473 萬平,同比+85%;銷售面積206 萬平,同比-6%;銷售金額245 億元,同比+3%,我們預計2019 年有望向300 億元努力。公司拓展提速,運用招拍掛、收併購、政府協同等手段,新增房地產儲備面積145 萬平,同比+53%。截至2018 年末,我們測算儲備計容建面132 萬平,未竣工計容建面486 萬平,合計土儲建面618 萬平,其中一線(僅上海)、二線、三四線城市佔18%、43%、39%,長三角佔65%。2019Q1 新增房地產儲備面積同比+35%,保持較高拓展力度,未來有望繼續借助集團優勢,在上海保障房和城中村改造等項目、崇明島開發、集團內部土儲對接等方面尋求機會。
慷慨分紅回饋股東,集團背書凸顯融資優勢
2018 年公司大幅加強分紅力度,計劃分紅率31.9%,同比增加14.3 個百分點。由於拓展力度加強,2018 年末公司有息負債(含永續債)為372億元,同比大幅增長69%,淨負債率同比增加93 個百分點至226%。但憑藉國企背景控股股東光明集團的背書,有望保持良好融資優勢,報告期內積極推進中期票據、永續債、購房尾款ABS、冷鏈倉儲物流CMBS 等多元渠道進行融資,2018 年平均融資成本同比減少0.1 個百分點至5.3%。
積極拓展戰未來,維持“買入”評級
考慮到公司結轉規模下滑但項目利潤水平高於預期,我們調低預測營收、調高毛利率,預計公司2019-2021 年EPS 為0.70、0.80、0.96 元(前值2019-2020 年0.92、1.05)。參考可比公司2019 年10.6 倍的PE 估值,我們認為公司2019 年合理PE 估值水平為10-11 倍,目標價7.00-7.70 元(前值4.57-4.98),維持“買入”評級。
風險提示:行業政策推進的節奏、範圍和力度存在不確定性;房地產基本面下滑可能拖累公司銷售;土地儲備偏低;負債快速增長帶來資金鍊壓力。